상가건물임대차 궁금증 해소하기(2)

 

 

 

 

상가임대차에 관한 궁금증 해소하기 2탄!

 

안녕하세요. 법무부 블로그 기자단 강현입니다. 오늘은 지난 시간에 이어서 상가임대차에 관한 궁금증 해소하기 2탄!을 준비했습니다. 오늘 알아볼 내용은 ‘권리금 회수’와 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’에 관한 내용입니다.

 

 

 

 

"권리금과 권리금 회수기회를 보호합니다"

 

 

1. 권리금이란? 

 

 

권리금(權利金)이란, 기존의 가게나 회사를 인수할 때, 고객과 영업방식이나 시설을 인계받는 대가로 지급하는 돈을 말합니다. 종전에는 상인들끼리 관행적으로만 인정되어 오던 것이었지만, 2015년 상가건물 임대차보호법을 통하여 법적인 의미를 갖게 되었습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 3 제1항).

 

 

권리금 계약이란, 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 그와 같은 대가인 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 상가건물 임대차보호법에서는 권리금 회수기회 보호 조항을 두어 임차인의 권리금에 대한 정당한 이익이 보호받을 수 있게 되었습니다(동법 제10조의4).

 

 

법무부와 국토교통부는 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약을 체결하기 위한 ‘상가건물 임대차 권리금 표준계약서’를 만들었습니다. 다운로드 받으려면 아래 계약서 부분을 클릭하세요! 

 

 

상가건물 임대차 권리금계약서 부분 (자세히 보기 클릭)

 

 

 

권리금 표준계약서에는 권리금액, 임차인의 임대차 계약 현황, 권리금의 대가로 이전 되어야 할 대상의 범위를 특정하여 기재하고, 권리금계약체결 이후 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약은 무효가 되어 계약금 등을 반환한다는 의무사항을 기재하도록 하였습니다. 또한, 신규임차인이 영업을 양수하거나 상호를 계속사용 하는 경우, 영업양도인의 경업금지(상법 제41조), 상호를 속용하는 양수인의 책임(제42조) 등의 상법 규정을 참고하여 특약을 할 수 있도록 안내되어 있습니다.

 

 

 

2. 권리금 회수기회를 보호합니다 

 

 

임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다. 만일 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 때의 손해배상액은 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(임대인의 손해배상 책임). 권리금 회수 방해행위에 대한 손해배상 청구는 임대차 종료 후 3년 이내에 해야합니다(3년 소멸시효).

 

 

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 합니다(임차인의 정보제공 의무).

 

 

 

3. 권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 경우는? 

 

다만,

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

4.임차인이 임차 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

5. 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

6. 임대인이 건물 노후나 안전사고의 우려

 

등의 이유로 건물을 철거하거나 재건축하기 위한 경우 등이 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다.

 

 

또한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우나 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에도 권리금 회수기회는 보호받을 수 없습니다. 이러한 조항들은 임차인의 채권적 권리에 우선하는 임대인의 물권적 권리인 소유권을 우선시 하는 규정이라 보여집니다.

 

 

상가건물임대차 분쟁조정위원회와 '조정'하세요! 

 

상가건물임대차 분쟁조정위원회 지부 및 관할구역 (더보기 클릭)

 

 

 

 

이러한 규정에도 불구하고, 차임 또는 보증금이나 임대차 기간, 임차상가건물의 반환, 임차상가건물의 유지, 수선 의무에 관한 분쟁, 권리금에 관한 분쟁 등에 관하여 해결이 되지 않는 경우에 당사자는 해당 상가건물이 소재하는 공단 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다.

 

 

당사자의 신청에 의해 조정위원회가 조정안을 작성한 경우 당사자가 조정안을 수락하는 경우, 조정은 민사상 합의로서 효력을 가집니다.

 

 

권리금 회수? 이것만은 기억하자!

 

 

그동안 권리금의 법적 지위에 대해서 논란이 있었던 것도 사실입니다. 하지만 2015년 상가건물 임대차 보호법을 통하여 유,무형의 상거래상의 권리에 대한 법적 권원이 마련됐습니다. 이에 따라 임차인들은 법에 정한 규정에 맞춰 권리금 계약을 맺을 수 있게 됐습니다.

 

하지만 이는 권리금 회수를 보호를 받을 수 없는 예외 규정을 두어, 임대인의 물권적 권리인 소유권의 보호범위를 우선하지 못합니다. 따라서 권리금을 받으려는 임차인과 신규임차인은 이와 관련한 법규정을 잘 이해하고 권리금 표준계약서를 통해서 계약을 체결함으로써 자신의 소중한 자산과 영업권을 지킬 수 있을 것입니다.

 

 

힘이 되는 법! 이상으로 상가임대차에 관한 글을 마칩니다. 감사합니다.

 

 

 

글= 제14기 법무부 블로그기자 강현(성인부)