상가임대차 궁금증 해소하기(1)

 

 

상가임대차에 관한 궁금증 해소하기 1탄

 

2023년 계묘년 새해가 밝았습니다. 새해에는 새 마음 새 뜻으로 무언가를 시작해 보려는 분들이 많을 것 같습니다. 특히 코로나19 위기를 극복하고 새롭게 장사를 시작해 보려는 분들도 많을 것 같은데요. 그래서 제가 이번에는 상가임대차에 관한 궁금증에 관해 알아보았습니다.

 

 

 

 

먼저, 장사를 시작하기 전에 상가 건물을 알아보고 계약을 해야 합니다. 계약서는 나중에 임대인과 법적분쟁이 발생할 경우 매우 중요한 재판자료가 되는데요.

 

 

우선, 신분증, 등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대․임차권한이 있는지 확인합니다. 중개대상물 확인, 설명서에 누락된 것은 없는지 건물에 하자는 없는지 현장에 가서 직접 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 집주인이 세금을 미납했는지 등은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

 

 

‘상가임대차 표준계약서’를 아시나요?

사실, 장사를 준비하고 상가를 알아보고 계약하기까지 신경 쓸 일이 한 두 가지가 아닙니다. 이럴 때는 아무리 주의를 한다고 해도 법률적으로 쟁점이 될 만한 사항들을 일일이 다 고려하기는 쉽지 않은 일인데요. 이럴 때 여러분들이 유용하게 사용할 수 있는 계약서가 있습니다. 바로 ‘상가임대차 표준 계약서’입니다. 이 것은 법무부와 국토교통부 홈페이지에서 ‘상가임대차 표준계약서’ 검색 후 다운로드 가능합니다.

 

 

상가임대차 표준 계약서에는 임대차 계약에 반드시 들어가야 하는 내용과 민법․상가건물 임대차보호법 규정에 근거한 계약사항 등을 기재한 계약내용 등 주의사항이 기재되어 있습니다. 물론 의무사항은 아니며 선택사항입니다.

 

상가건물 임대차 표준계약서 1면

 

[상가건물임대차 표준계약서 다운받기]

https://www.moj.go.kr/moj/316/subview.do

 

 

 

 

임차인에게 불리한 계약은 무효

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제15조에 따르면, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 권리금 포기 특약 같은 임차인에게 불리한 계약내용은 효력이 없다는 사실을 알아두시면 좋습니다.

 

 

또한, 임차인이 사업자 등록을 마치고 상가건물을 인도 받은 경우, 이후에 상가건물의 주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는 대항력이 생기게 됩니다. 따라서 상가건물 임대차 계약을 체결하고 반드시 관할세무서에 사업자 등록을 신청하고 임대차 계약서에 확정일자를 부여 받아야 합니다. 만약 해당 상가건물이 경매에 넘어가게 되는 경우에도 확정일자 순위에 따라 배당받아 보증금을 보전할 수 있게 되기 때문에 대항력을 갖추는 것은 매우 중요합니다(우선변제권).

 

 

대항력과 갱신요구권 조금 더 알아보기

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 1항에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 선부터 1개월 전까지, 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 계약상 의무를 위반한 사실 등의 특별한 사정이 없다면 갱신요구(내용증명 등을 통하여 하는 것이 바람직합니다)에 의하여 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서, 이전 임대차기간과 동일하게 임대차기간이 갱신이 됩니다.

 

 

10년의 범위 내에서 임차인의 갱신요구로 임대차가 갱신되는 경우, 환산보증금 범위 내의 임대차인 경우 임대인은 5%의 범위 내에서만 임대료를 증액 청구할 수 있습니다(환산보증금=보증금+월차임×100). 지역별로 환산보증금 기준이 다른데, 1.서울특별시: 9억 원, 2.수도권 및 부산광역시: 6억 9천만 원 3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원 4. 그 밖의 지역 3억 7천만 원입니다.

 

 

갱신 시기를 놓치면? 묵시적 갱신

 

장사를 하고 아이를 키우다보면 정신이 하나도 없는데요. 바쁘게 일상을 살아가다가 갱신기간을 놓칠 수가 있습니다. 하지만, 걱정하실 필요가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있습니다. 이는 임차인으로서는 점포 이전을 준비할 시간적 여유가 없고 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있는 점을 고려하여 임차인 보호를 위하여 규정하고 있는 것입니다.

 

 

참고로 이렇게 묵시적으로 1년간 임대차기간이 갱신되면 임대인은 1년의 임차기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다(임대차보호법 제10조 제5항).

 

 

코로나 폐업 자영업자, 상가 임대차계약 중도해지의 특례

 

요즘같이 코로나19로 인해 경기가 어려운 현실 속에서는 갱신요구권의 요구 기준인 3기 이상 차임연체 기준을 충족하기가 어려운 것이 현실입니다. 이에 지난 2021년 12월에는 상가 임대차법 개정안이 국회를 통과했는데요. 지난 1월 4일 공포된 상가건물 임대차보호법 개정안에 따르면 정부가 코로나19 등 감염병 예방을 위해 3개월 이상 집합금지나 집합체한 조치를 내린 영향으로 폐업한 경우, 방역조치를 충실히 한 임차인의 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 계약해지의 효력은 임대인이 해지를 통고받은 지 3개월 후에 발생합니다.

 

또한, 일반적으로 임차인이 월세를 3회 이상 미납하게 되면 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 하지만, 코로나19로 인한 경제상황을 반영한 상가건물 임대차보호법 개정안이 2020년 9월 국회 본회의를 통과하였는데, 개정안에 따르면 2020년 9월 29일부터 6개월까지 기간 동안에는 임차인이 미납하더라도 임대인에 의한 계약해지나 갱신거절 사유에 해당하지 않도록 특례 조항을 두었습니다.

 

 

상가임대차 이것만은 기억하세요!

 

 

‘좋은 게 좋은 것’이란 생각으로 계약체결 할 때에 꼼꼼히 따져보지 않고 장밋빛 미래만을 꿈꾼다면 그 결과는 오로지 자신의 권리를 분명하게 주장하지 않은 자의 몫입니다. 장사를 시작하기 전에 자금부터 사업아이템, 장사할 위치 선정 등 이것저것 생각할 것들이 너무나 많습니다. 하지만, 이럴 때일수록 꼼꼼하게 앞으로 일어날 분쟁소지가 있는 것들을 미리 계약서에 명시함으로써 임대인과 임차인 모두 건강한 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 꼭 하나만을 기억해야 한다면 ‘상가임대차 표준계약서’를 사용하여 계약을 하시기를 추천합니다.

 

 

상가임대차 궁금증 해소하기 2탄에서는 ‘권리금 회수’와 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’에 관한 내용을 담아 다시 찾아뵙겠습니다. 법무부 블로그 행복한 법을 찾아주신 국민여러분, 계묘년 새해 복 많이 받으시고 다들 부자 되세요!

 

 

 

 

글 = 제14기 법무부 블로그기자 강현(성인부)