상가건물 임차인을 보호하는 방법

 

 

 

코로나19로 집합금지‧제한조치를 받은 상가임차인에게 ‘상가 임대차 계약 해지권’을 인정하는 ｢상가건물 임대차보호법｣ 일부 개정안이 2021. 12. 9. 국회 본회의를 통과하였습니다.

 

‘상가임대차법’이라 불리는 ｢상가건물 임대차보호법｣은 상가건물 임대차에 대한 임차인의 권리를 보호함으로써 국민 경제생활 안정을 보장하기 위한 목적으로 제정되었습니다. 그러나 코로나 19의 유행 이후 ‘사회적 거리두기’가 계속되자 폐업을 하는 가게가 늘었고, 코로나로 인한 폐업 이후에도 차임을 계속하여 내는 것은 지나치게 가혹하고 임차인의 생존권까지 위협한다는 고충이 있었습니다. 이러한 고충 해결을 위해 법무부는 기존에 판례와 학설에 의해 인정되던 사정변경에 의한 해지권을 토대로 개정안을 마련한 후, 관련 부처와 심도 있는 논의를 거쳤습니다.

 

 

 

 

사정변경의 원칙이란 법률행위에 있어서 그 기초가 된 사정이 그 후에 당사자가 예견하지 못한 또는 예견할 수 없었던 중대한 변경을 받게 되어, 당초에 정하여진 행위의 효과를 그대로 유지하거나 강제한다면 대단히 부당한 결과가 생기는 경우에는, 당사자는 그러한 행위의 결과를 신의성실의 원칙에 맞도록 적당히 변경할 것을 상대방에게 청구하거나, 또는 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다는 원칙입니다. 이러한 사정변경의 원칙에 따른 계약 해지를 명시한 법조문은 없으나, 판례나 학설 등을 통해 원론적으로 인정되고 있었습니다. 이번 상가건물 임대차보호법 일부 개정안은 이를 반영하였습니다.

 

 

개정안의 주요내용은 상가임차인이 코로나19 등 감염병으로 인한 집합금지 또는 집합제한 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 인하여 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다는 것으로, 이 개정안은 시행일(공포한 날) 당시 존속 중인 상가 임대차에도 적용되며, 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

이번 상가임대차법 개정을 통해 상가임차인의 구제 범위를 넓이고, 코로나19로 인해 생존권을 위협받는 상가임차인과 임대인 간의 고통 분담을 통해 상생을 도모할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 

글 = 제13기 법무부 블로그기자 한승윤(대학부)