똑똑한 임차인이 되는 법

대학교가 개강할 시기가 되면 새내기, 재학생 할 것 없이 가격과 시설이 모두 좋은 집을 계약하기 위한 경쟁이 치열합니다. ‘직전학기 종강즈음 집을 계약해야 원하는 조건에 맞출 수 있다’는 소문이 있을 정도입니다. 그런데 대학가는 물론 원룸이 밀집해있는 지역에서는 '대학가 쪽방촌, 불법원룸 피해, 원룸쪼개기' 등 불법 건축으로 인한 주거환경 저하가 사회적으로 문제가 되고 있습니다.

 

 

① 불법 가구분할, 일명 ‘방쪼개기’

A씨는 이번에 대학 입학을 앞둔 새내기입니다. 부모님이랑 함께 살던 집에서 나와 자신만의 공간에서 지낼 생각에 신이 났는데요. 소중한 보금자리를 위해 이리저리 둘러보던 와중 주변보다 저렴한 시세에 끌려 한 원룸에 입주하게 되었습니다.

입주한지 얼마 지나지 않아 자신이 거주하고있는 건물이 경매에 넘어간다는 소식을 접하고 부랴부랴 전입신고를 한 A씨는 이 과정에서 자신의 주소에 다른 사람이 먼저 전입해 있다는 사실을 알게 되었는데요. 알고 보니 임대인이 '불법쪼개기'로 방 하나를 둘로 나눠 임대한 것이었습니다. 

대학가나 원룸이 밀집된 지역에는 건축물 사용승인을 받을 때에는 도면대로 시공한 후 추가 칸막이를 설치하는 불법개조건축물이 만연합니다.

건축법

제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

제11조(건축허가)

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

 

건축법에는 건축물의 형태변경 시 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정되어 있습니다.

 

② 고시원으로 등록, 실 사용은 원룸(무단 용도변경)

 

B씨는 1년간 대학가 원룸에 거주한 학생입니다. 1년간 살던 집이 편안하고 마음에 들어 재계약을 하고, 여느 때와 다름없이 즐거운 일상을 보내고 있었는데요. 갑자기 집주인으로부터 싱크대를 철거한다는 통보를 받게 됩니다.

이게 무슨 일인가 싶어 건축물대장을 확인하니 자신이 살던 건물이 다세대주택이 아닌 제2종 근린생활시설로 구분되어 있는 것을 알게 되었습니다. 임대인은 '다시 설치해 주겠다'는 말만 남겨놓고 버티고 있습니다.

 

다세대주택? 제2종 근린생활시설? 생소한 용어들이 보이는데요. 무단용도변경 설명에 앞서 이 용어들을 설명 해 드리겠습니다!

 

- 다세대주택 : 건설 여러 가구가 들어 사는 공동 주택의 하나로써 현행법에는 4층 이하로 동당(棟當) 건축 연면적이 660㎡ 이하인 건물을 일컫습니다.

- 제2종 근린생활시설 : 공연장, 종교집회장, 청소년게임제공업소, 금융업소, 사진관 등 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설, 다중생활시설을 말하며 대표적인 예로 고시원이 있습니다.

 

자, 그렇다면 B씨가 거주하고 있는 집에서 싱크대가 철거된 이유는 무엇일까요? 제2종 근린생활시설은 공동취사시설 이외 개별 취사시설 설치가 금지되어있기 때문인데요.

 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류

나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

 

B씨가 거주하고 있던 집과 같이 제2종 근린생활시설로 등록되었으나 다세대주택으로 불법용도변경하고 인덕션 등의 전열기구와 싱크대를 불법으로 설치하고 분양하는 경우 추후 시정이 내려지게 되며, 구청에서 원상복구 명령을 내리게 되면 계약 도중에 퇴거를 요구를 받거나 B씨와 같이 입주 시 ‘옵션’ 중의 일부가 철거되기도 합니다.

 

지금까지 불법건축물의 유형과 관련 법률에 대해 알아보았는데요. 그렇다면 임대인은 왜 불법개조를 하는 것일까요?

다가구주택으로 등록할 경우 1세대당 일정 주차공간을 필요로 하는데, 같은 면적의 대지에서 더 많은 임대수익을 위해 제2종 근린생활시설로 등록하거나 일명 '방쪼개기'와 같은 불법 가구분할을 강행합니다. 불법건축물이 적발되더라도 강제철거 대상이 아닌 이행강제금 부과 등 단순처벌만 받아 불법이 근절되지 않는데요. 사실상 벌금만 내면 위험은 그대로 방치되는 구조로 오히려 임대수익이 이행강제금보다 높은 경우가 많습니다. 이런 경우 제일 큰 문제는 불법은 임대인이 저질렀지만 피해는 임차인이 보게 된다는 것입니다. A씨의 경우 본인보다 먼저 전입신고를 한 사람에게 근저당 순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있고, B씨의 경우 계속되는 집주인의 불법 행위로 인해 자신의 생활권을 보장받지 못할 수 있습니다.

 

무엇보다도 이러한 불법건축물의 가장 큰 문제는 화재 등 안전사고에 취약하다는 것입니다. 불법으로 짓다 보니 제대로 안전 기준을 지키지 않고 값싼 자재를 쓰거나 소화기, 비상구 등 기본적 대비가 되어 있지 않은 경우가 많습니다. 또, 건축법에 따르면 건축물의 내부 마감재는 현행법에 따라 방화에 지장이 없는 내부 마감재를 사용해야 합니다.

 건축법

제52조(건축물의 마감재료)

대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 제5조 및 제6조에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.

 

이 뿐만 아니라 현행법에 따라 구획된 실 마다 단독 경보형 탐지기를 설치해야 하는데 불법건축물의 경우에는 구획된 실 마다 해당 시설이 설치되어있는지 확인하기가 어렵습니다.

비상경보설비 및 단독경보형감지기의 화재안전기준(NFSC 201)

제5조(단독경보형감지기)

단독경보형감지기는 다음 각 호의 기준에 따라 설치하여야 한다.

각 실(이웃하는 실내의 바닥면적이 각각 30㎡미만이고 벽체의 상부의 전부 또는 일부가 개방되어 이웃하는 실내와 공기가 상호유통되는 경우에는 이를 1개의 실로 본다)마다 설치하되, 바닥면적이 150㎡를 초과하는 경우에는 150㎡마다 1개 이상 설치할 것

 

이렇게 법으로 제정되어있음에도 불법건축물의 경우 별도의 관리·감독이 이뤄지지 않으면 어떤 재료를 사용하는지 알 수 없으며, 이 때문에 작은 화재에도 소중한 학생들의 목숨을 앗아가는 대형사고로 번질 수 있습니다. 대부분의 대학생들은 자취를 위한 임대차계약이 생애 첫 부동산 계약일 거라 생각되는데요, 이런 대학생들을 위해 똑똑한 임차인이 되는 법을 안내합니다!

 

우리 집의 신분증, 건축물대장

건축물대장은 건축물의 신분증과 같은 서류입니다. 이 서류로 해당 건축물이 언제, 어디에서, 어떤 방법, 어떤 목적으로, 또 어떤 형태로 지어졌는지 등에 대해 알 수 있는데요.

 

불법건축물의 대처방법으로 계약 전 미리 건축물대장을 확인하여 주택 이외의 건축물인지 미리 확인하고 불법건축물은 피하는 것이 중요합니다! 건축물대장은 정부24(www.gov.kr)에 접속하여 쉽게 처리, 무료열람, 발급이 가능합니다.

 

대학생이 임차인으로서 확인해야 할 사항들을 함께 확인해 보았는데요! 우리 모두 꼼꼼히 확인해서 내 집에서 안전하고 편안하게 살 수 있는 임차인으로서의 권리를 찾기를 바랍니다!

 

글 = 제12기 법무부 블로그기자 김수민(대학부)