상가임차인의 권리 잊지 말고 챙기세요!

 

 

전입신고, 확정일자 왜 할까?

거주 목적으로 다른 사람의 집에 전세나 월세로 세를 들어 살게 된다면, 우리는 입주 첫날 꼭 가까운 행정복지센터에 방문해서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 주변에서도 확정일자를 꼭 받으라고 하고, 당연히 받아야 하는 줄 알고 받기는 했는데, 왜 받아야 하는지는 알고 계셨나요? 바로 주택 임차인의 권리를 보장받기 위해서입니다!

 

「주택임대차보호법」은 다른 사람의 주택을 임대하여 거주하고 있는 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법률입니다. 주택임대차보호법에 따르면 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임대인이 아닌 다른 사람에게도 임대차 권리를 주장할 수 있는 ‘대항력’이 생기고, 대항력 요건을 갖춘 상태에서 임대차계약증서에 확정일자 도장을 받으면 임차인은 후순위 채권자들에 우선하여 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

설명이 어렵게 느껴지신다면, 법무부 블로그 기사 중에서 주택임대차보호법에 대해 쉽게 풀어 설명한 기사가 있으니, 한번 읽어보시면 한눈에 쏙 이해되실 것입니다!

 

알아야 산다! 주택임대차보호법 어디까지 알고 계세요? https://blog.daum.net/mojjustice/8708413 

 

그렇다면, 다른 사람의 집에 세 들어 사는 것이 아니라, 다른 사람이 소유한 건물이나 상가에서 영업하기 위해 건물이나 공간을 빌리게 된다면, 어떻게 법의 보호를 받을 수 있을까요? 즉, 주거용이 아니라 사업을 위해 임대차 계약을 체결하는 임차인을 보호하는 법도 있지 않을까요? 네 있습니다!

 

바로 「상가건물 임대차보호법」인데요, 상가건물 임대차 계약에서 ‘건물주’보다 약자인 ‘사장님’을 보호하기 위한 법률이 마련되어 있습니다. 오늘은 「상가건물 임대차보호법」에서 어떻게 상가건물 임차인을 보호하고 있는지 간단하게 알아보고자 합니다.

 

 

 

상가임차인의 대항력과 우선변제권

 

상가건물 임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

사업자등록의 대상이 되는 건물을 ‘상가건물’이라고 규정하고 있는데요, 이 상가건물에 임대차 계약을 체결한 후 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 ‘대항력’을 갖추게 됩니다. 원래 임대차계약으로 발생하는 채권은 계약 당사자가 아닌 사람에게 효력을 주장할 수 없지만, 상가건물 임대차계약의 경우에는 이렇게 상가건물 인도와 사업자 등록이라는 조건만 갖추면 등기하지 않더라도 제삼자에 대하여 대항할 수 있게 됩니다. 즉, 상가건물 소유자가 바뀌더라도 임차인은 계약 기간까지 계속 상가건물을 이용할 수 있고, 기간이 다하더라도 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속되기 때문에 영업을 중단하지 않아도 됩니다.

 

또한, 이렇게 대항력 요건을 갖춘 후 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 ‘확정일자’를 받으면 ‘우선변제권’을 취득합니다. 우선변제권을 취득하게 되면, 만에 하나 임차한 상가건물이 경매나 공매되는 경우 그 건물 대금에서 후순위 권리자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그렇지 않다면, 채권은 ‘채권자평등의 원칙’에 따라 채권의 성립 순서와 상관없이 채권자끼리 균등하게 보상받을 수밖에 없게 됩니다.

 

 

소액보증금 최우선변제권

 

 상가건물 임대차보호법
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

상가건물 임대차보호법 시행령
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원

 

주택임대차계약에서처럼 상가 임대차계약에도 ‘소액보증금 최우선변제권’이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 보증금 등이 서울특별시에서 6,500만 원, 서울을 제외한 과밀억제권역에서 5,500만 원, 광역시 등에서 3,800만 원, 그 외 지역에서 3천만 원 이하라면 그 어느 권리자보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다.

 

 

즉, 임차하고 있는 건물이 경매 또는 공매를 거쳐 소유권이 이전된다고 하더라도, 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자들보다 우선하여 받을 수 있는 것입니다. 상가건물 가액 1/2 범위에서 서울특별시는 2,200만 원, 서울시를 제외한 과밀억제권역은 1,900만 원 등을 최우선변제를 받을 수 있습니다. 소액보증금 임차인이시라면 만약의 사태에 대비해서 확인하고 계시는 것이 좋겠습니다!

 

 

 

임차권등기명령제도

 

상가건물 임대차보호법
제9조(임대차기간 등) ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

상가건물 임대차 계약이 종료되었는데, 아직 보증금을 돌려받지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 기본적으로는 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 계약이 유효한 것으로 간주하기 때문에 계속 영업을 할 수 있습니다.

 

그러나 사업을 이전해서 새로 개업해야 한다거나 영업을 종료하는 등 해당 건물에서 더는 사업을 하지 않게 된다면 임차인과 소중한 보증금은 어떻게 보호를 받을 수 있을까요? 그럴 때는 바로 ‘임차권등기명령 제도’를 이용할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 동의나 협력을 받지 않고도 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청을 받은 법원은 등기 명령을 결정할 수 있는데요, 이 과정에서 드는 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 게다가 임차권등기명령 이후 상가건물을 비우게 되더라도 이전에 대항력 또는 우선변제권이 있다면 그대로 유지되고, 없었더라도 임차권등기명령으로써 취득하게 됩니다.

 

 

 

임대차기간 보장

 

상가건물 임대차보호법
제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

「주택임대차보호법」에 따르면 주택임대차계약에서는 임차인이 원하지 않는 한, 계약 기간은 2년보다 짧을 수 없습니다. 이와 비슷하게, 상가건물 임대차 계약에서도, 임차인이 원하지 않는 한, 임대 기간은 1년보다 짧게 할 수 없습니다.

 

그뿐만 아니라, 전체 임대차기간 10년 이내에서 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 법이 정한 특별한 사유가 아니라면 임대차계약 해지에 대한 두려움 없이 최소 10년 동안은 한 곳에서 사업을 할 수 있도록 법이 임차인을 보호하고 있는 것이죠!

 

 

보증금 및 차임 증감 청구

 

 상가건물 임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

세 주고 있는 또는 세 들어 있는 건물의 조세, 공과금 등의 부담이 늘거나 줄었을 때, 또는 코로나19와 같은 감염병의 유행으로 인해 경제 사정이 변동되어 원래 계약서상의 보증금과 월세가 적정하지 않다고 판단된다면, 임대인과 임차인은 보증금과 월세를 늘리거나 줄여달라고 상대방에게 청구할 권리가 있습니다.

 

이때 임대인이 물론 무한정 월세를 더 달라고 할 수는 없습니다. 증액 청구의 경우 원래 보증금이나 월세의 5% 범위 이내에서만 청구할 수 있습니다.

 

물론 보증금 및 차임의 감액 청구가 현실적으로 어려운 것이 사실입니다. 곤란한 사정이 생겨서 차임 등의 감액이 필요할 때 비록 법이 그 권리를 보장하고 있더라도 현실적으로 임대인에게 그 권리를 주장하는 것이 쉽지는 않기 마련이죠. 그렇기 때문에 법무부는 차임 등 감액청구권이 실효성 있는 임차인 보호 수단이 될 수 있도록 노력하고 있습니다.

 

 

 

 

주택 임대차 계약 못지않게 상가건물 임대차 계약을 하는 임차인을 보호하기 위해 철저하고 꼼꼼하게 법률이 마련되어 있었습니다. ‘건물주’ 앞에서 약자인 소상공인을 보호하기 위한 법의 따뜻한 마음을 엿볼 수 있지 않으셨나요? 우리 마음속에 고이 품어둔 창업의 꿈을 실현할 때가 된다면, 또는, 지금 힘들게 장사하고 계신 사장님이시라면 오늘 소개해드린 상가건물 임대차보호법을 잊지 말고, 필요할 때 도움을 받으시길 바라겠습니다.

 

 

 

글 = 제14기 법무부 블로그기자 장민호(대학부)