동파사고에 대한 모든것? 책임,예방,해결까지!

 

 

올 겨울 기록적인 한파가 계속되면서 전국 곳곳에서 동파사고가 잇따라 발생했습니다. 매년 겨울철마다 동파사고가 발생하는 가운데 이에 따른 책임을 둘러싸고 임대인(집주인)과 임차인(세입자)간의 분쟁도 거듭되어 발생하고 있습니다.

 

 

세입자 “동파 수리비 달라” VS 집주인 “관리 못한 세입자 책임”

서울 홍대 대학가에서 생활하고 있는 30대 김씨는 지난 2021년 1월 6일 저녁 갑작스러운 한파로 동파사고가 발생하자, 그 다음 날 집주인과 수리비 문제를 놓고 다툼이 발생했습니다. 김씨는 집의 구조적 문제로 동파가 발생했다고 주장하면서 수리비를 요청했지만, 집주인은 김씨의 관리부족에 원인이 있다고 보고 수리비 지급을 거절했기 때문입니다. (「수도-보일러 동파 수리비 누가 부담하나」, 쿠키뉴스, 2021.01.08.보도)

 

 

그렇다면 동파사고 발생 시, 임대인과 임차인 중 누구에게 책임이 있을까요?

민법

제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 

 

민법 제374조에 따르면, 임차인(세입자)은 임대차 계약기간 동안 임차주택을 선량한 관리자로서 관리·보존해야 할 주의의무가 있습니다. 즉, 임차인은 겨울철 동파를 막기 위해 기온이 내려가면 수돗물을 조금 틀어놓거나, 수도관의 단열재를 보강하거나, 외출 시 보일러를 가동시키는 등의 예방조치를 해야 할 의무가 있는 것입니다. 만약 계속되는 한파에도 임차인이 보일러를 꺼 놓거나, 발코니 창문을 열어두거나, 장시간 수돗물을 틀어 놓지 않았다면 이는 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 보기 어렵습니다.

 

따라서 임차인이 동파 예방조치를 소홀히 하여 동파사고가 발생한 경우에는 선관의무를 다하지 않은 임차인이 책임을 부담하게 됩니다. 결국 동파사고에 대한 1차적인 책임은 임차인(세입자)에게 있다고 볼 수 있습니다.

 

그럼 임차인이 동파 예방조치를 충분히 했음에도 동파사고가 발생한 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 주택의 노후 정도나 구조적 문제를 따져볼 수 있습니다.

주택이 노후가 되었거나 구조 자체가 동파에 취약해 동파사고가 발생했다면 이때에는 임대인(집주인)이 책임을 부담하게 됩니다.

 

민법

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

그 근거는 민법 제623조에서 찾아볼 수 있습니다, 이 조항에 따르면, 임대인(집주인) 역시 임대차 계약기간 동안 임차주택을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지해야 할 의무가 있습니다. 즉, 임대인은 임차인이 임차주택을 원활하게 사용할 수 있도록 겨울철 동파가 우려될 경우 보일러, 상·하수도 등의 작동상태가 원활한지 사전 점검할 의무가 있는 것입니다.

 

따라서 기본적으로 임차주택에서 발생하는 시설물에 대한 수리비는 임대인이 부담하게 됩니다. 이와 관련된 내용은 법무부에서 만든 주택임대차 표준계약서에 자세히 명시되어 있습니다.

 

<주택임대차계약서>
(법무부 홈페이지>법무정책서비스>법무/검찰>주택임대차법령정보에서 확인하실 수 있습니다.)

[계약내용]
제4조(임차주택의 사용·관리·수선) ③ 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다. 다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.
-임대인부담 : 예컨대, 난방, 상․하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨.
-임차인부담 : 예컨대, 임차인의 고의․과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됨.

다만, 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 전제하에 민법 제623조에 근거한 임대인의 책임을 물을 수 있습니다.

 

임차인이 선관의무를 다하였다는 사실을 입증하지 못한다면 억울하게 모든 책임을 떠맡게 되는 상황이 발생할 수도 있습니다. 그러므로 이를 대비하여 임차인은 동파 예방조치를 충분히 했다는 것을 증명할 수 있는 모습을 간단한 영상이나 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임차인 스스로 동파 예방조치를 취했다는 사실을 입증하기 어려울 경우에는 전문가의 진단을 통해 주택의 노후정도나 구조적으로 동파에 취약하다는 것을 입증해내는 방법도 있습니다.

 

동파사고 문제는 책임의 해석 기준이 다소 명확하지 않은데다 특히 임대주택에서 동파사고가 발생한 경우에는 앞서 보았듯이 임대인과 임차인의 의무가 서로 양립하기 때문에 책임이 누구에게 있는지를 놓고 분쟁이 발생할 소지가 큽니다.

 

임대인과 임차인 간의 분쟁이 발생했을 경우에는?

양측 모두에게 의무가 있는 만큼 무조건 상대방에게만 책임을 전가시키는 것은 안 되며, 사건이 발생하기 전후 상황을 종합적으로 검토하고 객관적으로 파악한 뒤, 서로 배려와 양보를 통해 책임부담 비율을 조정해서 원만하게 합의점을 찾아나가는 것이 가장 이상적인 방법입니다.

 

또 다른 방법으로 법무부에서 운영하고 있는 무료 법률상담 제도, ‘법률홈닥터’와 ‘마을변호사’를 이용해보시는 것을 권해드립니다.

 

먼저 ‘법률홈닥터’ 제도는 취약계층을 대상으로 생활법률 전반에 관한 무료 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 평일 9시부터 18시까지 가까운 기관 연락처로 전화해 예약하고 방문하시면 되고, 간단한 법률문제는 전화를 통한 법률상담도 가능하다고 합니다. 보다 자세한 내용은 법률홈닥터 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

 

그리고 ‘마을변호사’ 제도는 읍·면·동에 거주하는 주민들을 대상으로 각 마을에 배정된 담당 변호사들이 법률 상담을 제공하고 있습니다. 마을변호사는 전화, 팩스, 이메일 등 원격상담을 원칙으로 하나, 경우에 따라 마을변호사가 직접 마을을 방문하여 대면상담을 진행하기도 합니다. 보다 자세한 내용은 법무부 홈페이지>법무정책서비스>법무/검찰>마을변호사에서 확인하실 수 있습니다.

 

도움이 필요하실 때 부담 없이 언제든지 이 두 제도를 이용하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

동파사고로 인한 피해와 분쟁을 줄일 수 있는 가장 최선의 방법은 상호 노력하여 사전에 동파사고를 예방하는 것입니다. 그렇다면 어떻게 동파사고를 예방할 수 있을까요?

 

수도계량기 동파예방법

보온재(헌옷, 에어캡 등)를 사용해 수도계량기 보호통의 내부를 채우고, 헌옷 등 습기에 젖을 수 있는 보온재는 얼어붙을 위험이 있기 때문에 주기적으로 상태를 확인하여 새로운 것으로 교체해야 합니다.

 

수도관 동파예방법

장시간 수도를 사용하지 않을 경우에는 동파를 예방하기 위해 수도꼭지의 물을 조금씩 틀어 놓아야 합니다. 영하 10℃ 이하일 때는 45초, 영하 15℃ 이하일 때는 33초 안에 일회용 종이컵을 채울 정도의 양을 흘려주어야 동파예방을 효과적으로 할 수 있습니다. 또 외부로 노출된 배관의 경우에는 보온재(헌옷, 뽁뽁이 등)로 감싸주는 것이 좋습니다.

 

보일러 동파예방법

강한 한파에는 외출 시 보일러 전원을 아예 끄고 나가게 될 경우 동파가 발생할 수 있습니다. 실내 온도를 10℃ 이상으로 설정하고 외출기능을 사용하여 적정한 온도를 유지하는 것이 좋습니다. 또 외부로 노출된 보일러 배관의 경우에는 보온재로 감싸주고 난방 밸브를 살짝 열어 난방수를 순환시켜주는 것이 좋습니다.

 

이러한 동파 예방조치를 했음에도 불구하고 한파가 계속되면 주택의 구조나 상황에 따라 동파가 발생할 수도 있습니다. 이때에는 당황하지 마시고 아래와 같이 대처하시면 됩니다.

 

동파사고 발생 시 해결방법

수도계량기나 수도관이 얼었을 때는 50~60℃ 정도의 따뜻한 물수건을 사용하거나 미지근한 물부터 점차 따뜻한 물로 계량기나 수도관 주위를 골고루 천천히 녹여주어야 합니다. 갑자기 50℃ 이상의 뜨거운 물을 한 번에 들이붓는 행동은 잘못하면 파열이나 손상을 불러일으킬 수 있어서 주의해야 합니다.

 

수도계량기가 얼어 유리부분이 파손되어 있거나, 수도관에서 물이 터져 나와 개인적으로 해결이 어려운 경우에는 내부 밸브를 잠그고 다산 콜센터(☎국번 없이 120) 또는 관할지역 인근 수도사업소에 신고하여 도움을 받으실 수 있습니다.

 

 

이상으로 동파사고 발생 시 임대인과 임차인 중 누구에게 책임이 있는지부터 동파사고의 예방법 및 해결방법까지 동파사고에 대한 모든 것을 함께 알아보았는데요. 무엇보다 가장 중요한 것은 동파사고가 발생하지 않도록 사전에 예방하기 위한 노력을 함께 해나가는 것입니다! 지금은 매서웠던 한파가 물러나고 포근한 날씨가 찾아왔지만 언제 또 다시 추위가 찾아올지 모르니 항상 주의하시고, 여러분 모두 몸도 마음도 따뜻한 겨울 나시길 바랍니다.

 

 

글 = 제12기 법무부 블로그기자 김효은(대학부)

이미지 = 클립아트코리아