공동명의로 된 토지를 나누려면?

 

 

 

삭막한 콘크리트와 빡빡한 도시의 생활에 지친 현대인들은 은퇴 후의 아늑한 전원생활을 꿈꿉니다. 하지만 도시에서의 생활을 완전히 포기하고 귀촌을 선택하기가 힘들다 보니, 일주일 중 평일 5일은 도시에서 지내고 주말은 시골 농촌에서 유유자적한 생활을 즐기는 ‘5도2촌’을 택하는 사람들이 증가하고 있습니다. 그러다보니 낡은 농가를 개조하거나, 가족, 친구, 지인 등 마음이 맞는 사람끼리 세컨드 하우스를 건축할 토지를 공동으로 투자하여 매입하기도 합니다.

 

대부분은 웃음이 끊이지 않고 끈끈한 정이 넘쳐나지만, 간혹 마음이 변하거나 불가피한 사유로 인해 공동으로 소유하게 된 토지를 나누거나 매매할 수밖에 없는 지경에 놓이는 경우도 있습니다. 이런 경우 어떻게 하면 공동명의로 소유 중인 토지를 나눌 수 있을까요?

 

 

공유물 분할청구 소송이란?

 

 

‘공유물’이란, 한 사람 단독이 아닌 복수의 여러 명이 공동으로 소유하고 있는 물건을 말하며, 이러한 공유물을 공동으로 소유하고 있는 형태를 법률상 ‘공유관계’라고 합니다. 이러한 공유관계를 소멸하고 공유물을 각자 소유하기 위해서 협의를 하였으나 의견이 일치하지 않을 경우, 피고 주소지나 부동산 소재지 관할법원의 재량으로 공유물을 분할해 주도록 제기하는 소송을 공유물 분할청구 소송이라고 말합니다.

 

따라서, 본 소송은 공유자 전원이 소송 당사자가 되어 분할에 참가해야 하는 필수적 공동소송으로서 일부가 제외된 분할은 판결이 선고되었다고 하더라도 무효입니다. 분할하지 아니하기로 하였다는 분할금지 특약도 당연히 승계되지 않습니다. 또한 공유물분할청구권은 공유관계에 수반되는 것이므로 공유관계가 존속하는 한 따로 시효가 소멸하지는 않습니다.

 

 민법
제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③전2항의 규정은 제215조(건물의 구분소유), 제239조(경계표 등의 공유추정)의 공유물에는 적용하지 아니한다.

 

 

 

공유물 분할방법은?

 

 

 

공유물을 분할하는 방식으로는 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할 그리고 특별법에 의한 분할이 있으며, 분할이 끝나면 공동관계는 소멸합니다.

 

협의분할은 공유자 모두의 동의와 협의가 이루어져 분할하는 것을 말합니다. 공유자 사이에 분할의 방법에 관하여 합의가 성립한 경우, 공유자는 이에 따라야 하고 공유물분할소송을 제기할 수 없습니다.

 

‘현물분할’, ‘대금분할’, ‘가격분할 등 그 방법을 선택함에 제한이 없습니다. 현물분할은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 것입니다. 「민법」에 규정하고 있지 않은 가격분할은 공유자 1인이 단독으로 소유권을 취득하고 다른 공유자는 지분의 가격을 받는 형태의 분할입니다.

 

반면에, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의해 공유물을 강제분할 하는 경우, 법원은 현물분할을 원칙으로 판결을 합니다. 만약, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있을 때에는 물건을 경매로 매각하여 받은 대금을 공유자가 지분대로 나눠가지는 대금분할(경매에 의한 대금분할)을 할 수 있습니다.

 

 

 민법
제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

 

 

「공유토지분할에 관한 특례법」(약칭: 공유토지분할법)에 의하면, 그 공유토지의 분할은 원칙적으로 각 공유자의 현재의 점유하고 있는 상태를 기준으로 하여 행해집니다.

 

 

 공유토지분할에 관한 특례법
제3조(적용대상) ① 이 법에 따른 분할의 대상이 되는 토지는 공유토지(서로 인접한 여러 필지의 공유토지로서 각 필지의 공유자가 같은 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로서 공유자 총수의 3분의 1 이상이 그 지상에 건물을 소유하는 방법(제3자로 하여금 건물을 소유하게 하는 경우를 포함한다)으로 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 특정하여 점유하고 있는 토지로 한다.
제5조(분할의 원칙) ① 이 법에 따른 공유토지의 분할은 각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태를 기준으로 하여 행한다. 다만, 서로 인접한 토지부분을 점유한 공유자 간에 그 점유하고 있는 상태와 다르게 분할하기로 합의(그 분할에 따른 청산금을 포함한 합의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에는 그 합의에 따라 분할한다.

 

 

분할할 수 없는 경우는?

 

 

그렇다면 모든 공유물이 분할 가능한 것일까요? 법률상 분할이 금지되는 경우가 있습니다. 첫째, 수인이 한 채의 건물을 구분하여 일부분씩을 소유한 경우 그 건물과 그 부속물 중 공유하는 부분,

 

 민법
제215조(건물의 구분소유) ①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

 

 

둘째, 상린자(서로 이웃하는 자)의 공유로 추정되는 경계선상에 설치된 경계표, 담, 구거(도랑)

 

민법
제239조(경계표 등의 공유추정) 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자의 공유로 추정한다. 그러나 경계표, 담, 구거 등이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

셋째, 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물의 대지

 

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭: 집합건물법)
제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

 

 

마지막으로, 명의신탁자가 수인에게 부동산의 명의를 신탁한 경우 공동명의수탁자의 일부가 나머지 공동명의수탁자를 상대로 공유물 분할청구를 제기할 수 없습니다. 단, 공동명의수탁자간의 공유물 분할이 어떠한 경로로든 일단 이루어지면 그 분할의 효력을 부정하지 않습니다.

 

 

분할 후 소유권 이전등기 절차는?

 

 

 

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 신청서 및 첨부서류를 가지고 신청인 또는 대리인이 등기소를 방문해 제출하거나 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 신청할 수 있습니다.

 

 

① 관할등기소 방문 → ② 등기수입증지(등기소 또는 등기소 주변 은행에서 구입) 첩부 → ③ 서무계에 신청서 제출(신분증 지참) → ④ 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령(대법원인터넷등기소에서 처리현황 확인) → ⑤ 등기사항증명서 발급

 

 

공유물 분할은 토지 등 부동산과 관련된 것이 대부분입니다. 특히 현물분할을 위해서는 지적공사의 현황측량과 측량성과도가 반드시 필요하며, 지적공사의 측량성과도가 첨부되지 않는 경우 등기가 불가능하다는 것에 주의하셔야 합니다.

 

공유물 분할이 불가피하게 필요할 경우, 토지 공유자 상호간의 원활한 협의로 재산상 손해를 입지 않고 해결하는 것이 가장 좋은 방법이겠습니다.

 

 

 

 

글 = 제16기 법무부 국민기자단 박민성(대학부)