[블변 제17화] 상가임차인의 안정을 위한 세가지 변화

 

지난달 ⌜상가건물 임대차보호법⌟(이하, 상임법) 개정안이 국회 본회의를 통과하여 얼마 전부터 시행중입니다(‘18.9.20. 국회 본회의 통과, ’18.10.16. 시행).

개정된 상임법은 상가 임차인의 안정적인 영업권을 보장하여 젠트리피케이션 문제를 해소하고, 상가임차인이 땀과 노력을 들여 쌓아온 재산적 가치가 실질적으로 임차인에게 돌아갈 수 있도록 하는 방안을 마련하였다는 점에서 의미가 있다고 합니다. 이런 변화가 실질적으로 내 삶에 어떤 변화를 가져오는지 개정된 내용을 하나하나 설명해드리겠습니다.

 

계약갱신요구권 연장으로 상가임차인의 안정적인 영업권을 보장합니다  

내 소유 상가에서 장사를 할 수 있는 건물주라면 너무나 좋겠지만, 대부분 그렇지 않지요. 내 건물에서 장사하는 건 자영업자분들에게는 꿈만 같은 이야기입니다. 장사를 하면서 한 자리에서 기반을 다지는 것이 쉬운 일이 아닌데, 그럼에도 불구하고 성공적으로 자리를 잡았다고 칩시다. 그런데 만일 건물 주인이 장사를 한지 1~2년 만에 가게를 빼라고 한다면 상가임차인으로서는 여간 곤란한 일이 아닐 것입니다

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이런 상가임차인분들의 안정적인 영업을 보장하기 위하여 상임법 제10조는 상가임차인이 건물주에게 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고, 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다.

이를 상가임차인의 ‘계약갱신요구권’이라고 하는데요. 기존 상임법은 계약갱신요구권의 행사기간을 5년으로 규정하고 있었습니다. 그런데 이번 개정에서 행사기간을 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항)하여 상가임차인들의 안정적인 영업권 보장을 강화하게 되었습니다.

 

권리금 보호범위 확장, 어떻게 달라졌을까?

권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말합니다(상임법 제10조의3 제1항).

즉, 권리금 계약은 상가 설비에 투입된 비용이나 오랫동안 한 자리에서 장사를 하면서 형성된 고객들과의 신뢰 등 객관적으로 계산하기는 어렵지만 분명 존재하는 유‧무형의 가치를 금액으로 환산하여 임차인과 신규임차인들이 주고받는 일종의 영업권이라고 할 수 있습니다. 임차인의 권리금에 대한 권리를 충분히 보호하면서 건물주의 소유권 행사와 적절한 조화를 이루기 위해 상임법은 권리금의 보호기간과 보호대상을 규정하고 있습니다.

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최근 젠트리피케이션과 같은 활성화된 상권에서 발생하는 여러 사회문제들로 기존 상가임차인들의 부담이 커지고 있습니다. 이런 문제를 해소하고, 상가임차인이 쌓아온 재산적 가치를 실질적으로 보장할 수 있도록 이번 개정에서 권리금의 보호범위를 확장하였습니다.

 

? 권리금 보호기간의 연장 (기존 3개월에서 6개월로)

 

임대인은 임대차계약이 종료하기 전까지 일정기간동안 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 보장하여야 합니다(상임법 제10조의4). 기존에는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터로 규정하였는데 이번 개정으로 이 기간이 6개월 전부터로 연장되었습니다. 이로써 임차인이 신규임차인을 주선할 충분한 시간을 확보하여 권리금 회수 기회가 확대되었습니다.

    

 

? ‘전통시장’을 권리금 보호대상에 포함

 

상가임차인이라도 (준)대규모점포의 일부에 입점하여 영업을 하는 경우에는 권리금 보호대상에서 제외됩니다(상임법 제10조의5). 백화점이나 대형마트에 입점한 경우, 직영‧프렌차이즈 체인점포인 경우는 임차인이 직접 부담하는 설비투자가 비교적 적고, 임차인이 형성하는 노하우, 신뢰 등 무형적 가치가 크지 않다고 보기 때문에 권리금 보호대상에서 제외되는 것입니다.

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그런데 소상공인들이 모여있는 전통시장의 경우 대규모 점포의 요건을 충족해 권리금보호대상에서 제외되는 경우가 있어 문제가 되어 왔는데요. 이런 권리보호의 사각지대를 없애기 위해 이번 개정을 통해 전통시장을 권리금보호대상에 모두 포함시키게 되었습니다.

 

상가임대차분쟁, 조정위원회를 통해 지혜롭게 해결 하세요

상가임대차와 관련된 문제들은 계약갱신, 권리금 외에도 보증금, 임대료부터 노후 시설 관리까지 너무나 많습니다. 이러한 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결 할 수 있도록, 대한법률구조공단 지부에 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 신설했습니다(2019. 4. 17.부터 시행).

구체적으로 조정위원회는 1. 차임, 보증금 문제, 2. 임대 기간 문제, 3. 보증금 및 상가의 반환 문제, 4. 상가의 유지‧관리‧보수에 관한 문제, 5. 권리금 문제, 6. 기타 관련 분쟁을 심의‧조정하게 됩니다

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장사라는 건 단순히 물건을 팔아서 이윤을 남기는 것 외에 신경 써야 할 것들이 많습니다. 임차인의 입장에서 상가 유지에 대한 스트레스가 더 이상 커지지 않도록 법이 더욱 세심해 질 필요도 있어 보입니다. 이번 상임법의 개정으로 생기는 변화가 상가임차인들에게 더욱 긍정적으로 작용할 수 있도록 법무부가 지속해서 살피겠습니다.

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