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상가건물의 임대차관계에서 생각해 볼 문제들

법무부 블로그 2016. 8. 3. 11:00



최근, 가수 리쌍이 주인인 건물과 그 건물에 세를 들어 장사를 하던 세입자와의 분쟁이 있었습니다. 건물 주인인 리쌍이 갑질을 한 거다, 아니다, 세입자가 을질을 한 거다 말이 많았는데요. 갑질 을질보다 더 주의깊게 봐야 할 것은 현재 상가건물 임대차보호법이 세입자를 어떻게 합리적으로 보호할 수 있고, 건물주의 재산상 권리를 얼마나 지켜주느냐 하는 것입니다.

 

상가건물 임대차보호법

1(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

 

상가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있습니다. 민법의 특별법이고, 법조문은 모두 19개로 그렇게 많은 조문은 아니지만 상가임대차와 관련하여 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대해 규정하고 있습니다 


상가건물 임대차보호법

10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

(이하생략)

 

 

이 법은 모든 상가건물이 아니라 대통령령에서 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용하지 않습니다(2조 제1). 대통령령에서는 서울시는 4억 원, 수도권은 3억 원, 광역시는 24천만 원, 그 밖의 지역은 18천만 원을 한도로 정하고 있는데요. 이렇게 적용대상을 한정한 것은 소규모 자영업자 등 서민을 특별히 보호하기 위한 것이라고 할 수 있습니다. 하지만 일각에서는 그 한도가 너무 낮다는 의견도 있어서 계속 논의를 해봐야 할 것 같습니다.

 

상가건물 임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(10조 제1)고 하고 있고, 거절할 수 있는 사유의 예를 들어놓았습니다. 또한, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(10조 제2)고 규정하고 있습니다.

 

 

이 법에서는 임차인이 가지는 권리금의 회수기회를 보호하는 조항(10조의4)도 있고, 차임 또는 보증금 증액도 그 한도를 정해 무한정 임대료를 높이지 못하도록 하고 있습니다(11). 현재 대통령령에서는 연 9%로 그 상한을 정하고 있습니다. 꼼꼼하게 임대인의 권리를 지켜주고, 든든하게 임차인의 목소리를 대변해주 상가건물 임대차보호법! 하지만 그럼에도 불구하고 현실에서는 다양한 형태의 분쟁이 발생하고 있습니다. 그리고 최근 이슈가 된 젠트리피케이션역시 그 분쟁의 한 모습이라고 할 수 있습니다.

 

젠트리피케이션(Gentrification)은 좋은 걸까, 나쁜 걸까?

젠트리피케이션(Gentrification)은 기존 낙후된 지역이 활성화 되면서 중상류층이 유입되고, 땅값 및 임대표가 상승하여 원주민이 다른 곳으로 밀려나는 현상을 일컫는 용어입니다. 신사계층, 중상류층을 뜻하는 ‘Gentry’에서 유래한 표현이라고 합니다.

 

 

 

우리나라에서 젠트리피케이션이 일어나는 과정은 대체로 다음과 같습니다. 임대료가 저렴한 구도심에 공방이나 갤러리 등 문화예술인들이 들어오고, 소규모 카페와 식당이 많이 생겨나 특색 있는 장소로 변모합니다. 이에 따라 방문객이 증가하고 유명해집니다. 점점 대형 프랜차이즈 음식점 등 자본력 있는 상업시설이 증가하고, 기존 건물의 용도변경이 활성화 됩니다. 그 결과 땅값과 임대료가 급등하면서 기존 문화예술인, 영세자영업자 등은 결국 그 비용을 감당하지 못하고 다른 곳으로 이주하게 됩니다. 이런 사례들은 서울홍대입구, 연남동, 가로수길, 삼청동길, 경리단길, 성수동, 북촌, 서촌 등에서 발생하고 있고, 부산 중구, 대구 방천시장 등 지방에서도 발생하고 있는데요. 상권을 활성화한 공로가 있는 임차인이 오래 정착하지 못하고 결국 비용 때문에 또 다른 곳으로 밀려난다는 것이 문제가 되고 있는 것입니다.

 

젠트리피케이션을 자연스러운 것이라고 보는 입장도 있고, 부정적으로 바라보는 입장도 있습니다. 자연스러운 현상으로 받아들이는 입장은 침체된 지역이 재정비되고, 활성화됨에 따른 자연스러운 현상이라고 보는 것입니다. 원래 상권이라는 것은 성장하고 쇠퇴하는 과정을 거치게 되는데 이는 시장에서 자연스럽게 이루어지는 과정이라는 것이죠. 또한 홍대에서 연남동과 상수동으로, 경리단길에서 해방촌으로 이주해 임대료가 낮은 인근지역을 개성 있는 상권으로 만드는 것처럼 이주한 문화예술가, 소상공인들이 옮겨간 지역에서 그 지역 상권을 활성화 시킬 수도 있는 장점도 있다고 보고 있습니다.

 

하지만 상권을 활성화한 주역인 기존 임차인들이 부당하게 밀려난입장에서는 심기가 불편할 수 밖에 없습니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임대료와 계약기간을 보장 받는다고 하지만, 계약기간이 끝나면 나가야 하는 게 현실입니다. 그 지역을 유명하게 만든 상인들이 제대로 보상도 받지 못하고 다른 지역에 가서 기반 없이 다시 시작해야 한다는 점은 매우 안타까운 일입니다. 더욱이, 대형 프랜차이즈 등이 들어서면 타 지역과의 특색이 사라지고 지역 상권의 독특한 매력과 개성이 사라지는 문제가 있다는 지적이 있습니다.

 

임대인과 임차인 모두가 만족할 방법은 없을까?

 

상권을 활성화한 공로가 있는 임차인이 밀려나는 과정에서 과도하게 권익이 침해되지 않도록 막아야 하고, 동시에 건물주들의 재산권도 보장을 해주어야 합니다. 쉽게 풀 수 없는 아주 어려운 과제죠. 수 많은 건물주의 법적인 권리와 수많은 세입자의 안타까운 사정을 모두 헤아릴 수 있는 방법은 어쩌면 법률 개정이 아닌 다른 방법에서 찾아야 할지도 모릅니다.

 

 

 

예를 들면 상권이 활성화 된 것은 소상공인들의 공로가 크므로 이들이 가게에 대한 권리금을 충분히 받을 수 있도록 해준다든지, 상가 임대료와 상가 매출을 연동해서 상권이 활성화될수록 건물주의 수입도 늘어나도록 운영한다든지, 상가조합과 지자체가 공동출자하여 회사를 만들고 건물주들과 협약을 맺어 장기 임차계약을 맺고 운영한다든지 하는 방법 등을 생각해 볼 수 있습니다.

 

법률 개정은 다양한 전문가와 이해관계집단의 논의를 거쳐 추진될 것이라 생각되지만 정부나 지방자치단체가 임대인과 임차인의 협력을 이끌어내는 정책을 펼치고 지원을 하는 것이 먼저 필요하지 않을까하는 생각이 듭니다. 무엇보다 중요한 건, ‘상생아닐까요?

 

= 8기 법무부 블로그기자 김부성(중등부)



이 글은 블로그기자 개인의 의견으로, 법무부 공식 입장이 아닙니다.