사라진 보증금! 등기부등본 속에 답 있다~!

사라진 보증금! 등기부 등본 속에 답 있다~!

 

 

얼마 전, 아버지의 권유로 주택청약종합저축에 가입했습니다. 2년이 경과된 계좌로 매월 약정 납입일에 월 납입금을 최소 2만원~50만원 이내로 24회 이상 납입하기만 하면, 국민주택 청약 1순위! 미래의 내 집을 장만하기 위해 지금부터 준비한다는 생각을 하니, 내 자신 스스로가 뿌듯했습니다.

일러스트 Ⓒ오픈애즈

 

요즘 젊은 대학생, 사회 초년생, 초보 가장들에게는 ‘내 집’이라는 키워드는 최대의 관심사인데요. 하지만 실상 마음에 드는 집이 있어 매수하려고 해도, 내가 직접 필요한 서류들을 작성해 제출하는 일이 만만치 않아, 흔히 공인중개사나 법무사에게 약 20~30만원을 주고 대행을 하게 합니다. 또한, 최근에는 등기부를 조작해서 사기를 치거나 해외에 급히 나가야 한다고 하며 조건이 좋은 집을 급히 싸게 판다고 해서 직접 거래했는데, 알고 보니 경매 잡힌 집이었다거나 하는 등의 부동산 거래에 대한 무지로 피해를 보는 경우가 적지 않습니다. 공인중개사가 거래를 도와준다고 하더라도, 그 공인중개사 자체가 신뢰할 만한 사람인가에 대한 고민이 되기도 합니다.

가장 중요한 것은 내가 스스로 부동산 거래에 대한 기본 지식을 쌓는 일이라고 생각합니다.

부동산 거래에 있어서 중요한 것이 바로 ‘등기부등본’인데, 등기부등본은 어떻게 보는지를 알아볼까요?

 

 

이 집, 찍었다!! 그 다음은?

 

우리 민법은 제186조에서 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.’라고 규정하고 있습니다. 즉, 돈을 주고 아파트를 샀더라도 등기를 해 놓지 않으면 자기 물건이 되지 않는다는 말이지요. 그렇다면, 등기부를 확인하거나 보려면 어떻게 해야 할까요?

 

부동산 거래를 할 때, 그 집에 대한 모든 거래에 관련된 권리의 내용이 명백히 공시되어 있는 등기부 등본을 사전에 필수적으로 열람해 보셔야 합니다. 부동산에 관한 권리는 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않기 때문이죠. 또 한 가지! 등기부를 보는데 자격은 필요 없습니다.

등기부는 누구나 열람 가능하고 가까운 법원의 등기소나, 대법원 인터넷 등기소

(http://www.iros.go.kr)에서 열람 혹은 발급받으실 수 있습니다. (대법원 인터넷 등기소는 가입이 필요 없으나, 열람에는 500원, 발급에는 800원의 수수료가 붙습니다.)

 일러스트 Ⓒ오픈애즈

 

 

등기부등본을 해부해 보자!

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

 

▲ 등기부등본 표제부와 갑구

 

위의 사진은 토지에 관한 표제부와 갑구입니다.

표제부는 부동산(토지& 건물)의 지번, 면적, 용도, 구조 등이 변경된 순서대로 기재됩니다. 여기서 특이사항은 만약 집합건물(아파트)의 등기부 등본일 경우, 표제부가 2개입니다. 만약 아파트가 104동 104호인 경우, 첫 번째의 표제부는 104동 전체에 관한 면적, 구조 등이 기재되고, 두 번째의 표제부에는 104호, 즉 우리 집의 실제 면적, 구조 등이 기재됩니다. 갑구는 소유권에 관한 사항(보존, 이전, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기)이 기재됩니다.

 

▶[표제부], [갑구]에서 살펴볼 사항◀

① 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.

② 계약자와 등기부상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.

③ 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여, 있으면 계약을 신중히 고려한다.

 

- 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 갑구란에 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란에 아무런 기재가 없는 것이다.

 

 

 

▲ 등기부등본 을구

 

을구는 소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 사항이 기재됩니다.  

 

▶[을구] 에서 살펴볼 사항◀

① 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.

② 권리에 따른 금액을 확인한다.

(예, 채권최고액, 임차액 등 등기를 보고 종합적 판단을 하여 본다.)

 

- 갑구란에 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 만일의 경우에 보증금 등을 돌려받을 수 있는지 잘 생각하여야 한다. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권을 확보 할 수 있는지 등을 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.

 

부동산은 일시에 큰 돈이 왔다 갔다 하는 중요한 거래의 대상입니다. 물론 전문가인 공인중개사에게 이런 부동산 거래를 맡겨도 좋지만, 자신이 등기부등본을 볼 줄만 안다면 공인중개사가 올바르게 하고 있는지에 대한 감사 역할이 가능하므로 피해를 사전에 예방할 수 있을 것입니다. 법이란 그렇게 어렵고 복잡한 것이 아니랍니다. 우리 모두 멋진 집을 장만하는 그날까지!

 

TIP : 집 거래할 때 주인 얼굴 확인 안 해 사기!

부동산 거래 시 집주인을 확인하지 않고, 중개업자하고만 거래하여 사기를 당한 사건이 있었습니다. 부동산 거래를 할 때에는 집 주인을 꼭 확인하고 (등기부상의 명의와 주민등록증 확인), 보증금이나 월세를 넣을 때에는 항상 집 주인의 통장으로 넣어주는 것을 잊지 마세요!^^

 

강남 부동산 황당 사기 | mbc뉴스 2010.2.23.

http://imnews.imbc.com/replay/nwdesk/article/2572316_5780.html