이전 집주인이 안낸 관리비, 나에게 청구되었다면?

 

 

 

우리는 주로 아파트, 빌라에 거주합니다. 아파트와 빌라는 많은 사람과 같은 건물에서 공동으로 생활하는 것을 특징으로 하는데요, 이러한 건물을 ‘집합건물‘이라 합니다.

 

대부분의 사람이 아파트 또는 빌라에 거주하기에 이곳에서 문제, 분쟁이 생길 가능성도 상당합니다. 하지만 민법의 규정만으로는 집합건물에서 일어나는 분쟁을 해결하기가 쉽지 않다는 문제가 있었는데요, 이에 1984년에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 제정되었습니다.

 

해당 법에 의해 인정되는 사항 중 흥미로운 판례가 있어 여러분들에게 소개해드리려고 하는데요,

바로 이전 집주인이 관리비를 내지 않았다면 세입자가 내야하는 경우입니다. 그럼 바로 관련 법 조항을 알아보겠습니다 !

 

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
 
제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

 

 

해당 조항에 의해 대법원은 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하는 것이 타당하다고 판시했습니다.

 

 

 

 

 

집합건물(아파트, 빌라 등)에서 입주자들끼리 공동으로 사용하는 부분은 해당 건물에서 생활하는 전체 입주자(공용자) 이익에 공유하는 것이기에, 공동으로 관리를 해야 합니다. 그리고 이과 같은 적정한 유지, 관리를 도모하기 위해서는 세입자가 원하지 않아도 청구할 수 있다는 의미인 것이지요.

 

이에 계약 채결 시 이전 집주인의 관리비 납부 여부의 확인이 중요합니다. 하지만 해당 경우가 조금 특이한 상황으로 와 닿을 수 있을 것 같은데요, 이에 실제로는 입주 전에 관리사무소에서 확인을 해주는 등 세입자를 위한 보호를 하고 있습니다. 하지만 법적으로 봤을 때는 세입자가 내야할 가능성이 충분히 존재하니 유의하시길 바랍니다.

 

 

 

만약 관리비가 연체되었다면 어떠한 조치를 받을 수 있을까요?

앞서 언급한 것과 같이 집합건물은 문제가 생길 가능성이 상당합니다. 즉 내부적으로도 문제를 해결할 규약이 필요한데요, 이에 아파트나 상가 모두 운영에 있어서 '관리 규약'이 정해져 있습니다.

 

 

1. 관리주체는 입주자 등이 관리비 등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있다.

2. 관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납한 세대에 대해서는 가산금 징수 및 독촉장 발부, 민사소송법에 따라서 지급명령신청 또는 소액심판청구 등의 조치 등 제소할 수 있다.

3. 관리비 등을 3개월 이상 연체한 세대는 온수 단수 및 전류제한기로 전류를 제한할 수 있다.

 

 

여기서 잠깐 !

 

위 조항의 2번 ’지급명령신청‘에 대해 잠깐 알아보고 갈까요?

 

예를 들어 누군가에게 돈을 빌려주었는데, 돈을 갚지 않아 소송을 제기했다고 가정해보십니다. 이에 내가 승소(소송에서 이김)하여 상대방이 나에게 돈을 갚아야 한다는 판결이 나왔습니다. 하지만 만약 상대방이 나에게 갚을 수 있는 충분한 돈을 가지고 있지 않다면, 돈을 무조건 받을 수 있는 보장이 없습니다. 즉 소송에서 이겼음에도 내가 돈을 받을 권리가 온전히 보장 받지 못 하는 가능성이 존재하는 것이지요.

 

이러한 상황에서 ’지금명령신청‘을 이용할 수 있습니다. 이에 채권자(돈을 받을 권리가 있는 사람) 해당 신청을 하면, 법원은 충분한 판단을 통해 채무자(돈을 갚아햐 하는 사람)에게 이행 할 것을 통보하게 됩니다. 또한 일반적인 소송 절차와 비교하여 비용이 적게 드는 장점도 존재합니다. 지급명령신청, 이제 확실히 이해가셨나요?

 

지속적으로 관리비를 체납하게 되면, 관리비 중에 공동으로 사용되는 부분에 대해서는 구분 소유자들(실제 소유자)이 비용을 계속 부담하게 되기 때문에 조치를 취할 수밖에 없습니다.

그러나 바로 조치를 취할 수 있는 건 아닌데요, 충분한 고지와 내용 전달이 이루어졌음에도 불구하고 개선되지 않는다면 2,3번과 같은 조치를 취하게 됩니다.

 

위의 범위를 넘어 고의적으로 관리비를 납부하지 않는 체납자는 국세, 지방세 체납할 때랑 동일하게 압류조치가 행해질 수도 있습니다.

 

압류란, 채무자의 특정 재산에 대한 처분이 제한되는 것을 의미합니다. 이에 의하여 채무자는 압류 재산에 대한 처분권을 상실하며 해당 처분권은 국가에 이전됩니다. 소유권은 크게 사용,수익,처분 권능으로 나눌 수 있는데요, 소유권에 속하는 권능 중 하나인 처분권을 잃게 되는 것입니다. 이에 세무서장의 허락을 받는다면 사용 또는 수익을 허락받을 수 있습니다. 즉, 내 집이 압류 당했더라도, 내 집을 사용할 수 있으며 수익을 얻을 수 있는 가능성이 존재하는 것이지요.

 

 

 

 

 

오늘은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 대해 알아보았습니다. 법률에 대한 내용이기에 딱딱하고 어렵지만, 집합건물은 우리 생활과 매우 밀접한 연관이 있는 요소이기에, 해당 내용은 상식으로 알아두시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

글 = 제15기 법무부 국민기자단 서윤덕(대학부)