임차주택 고장난 난방시설, 누가 수리하나요?

 

점점 더 추워지는 요즘, 벌써 계절은 겨울로 접어들고 있는 것 같습니다. 너무도 무더웠던 올해의 여름을 견디기 위해 선풍기, 에어컨을 틀며 무더위를 쫓아보려고 했던 지가 엊그제 같은데 말이죠. 이제는 냉방시설 대신, 추운 날씨에 맞서 각 가정에서 난방시설을 가동하시는 분들이 늘어날 것 같습니다. 앞으로 날씨가 더욱 추워진다면 난방시설의 동파 관리에도 신경을 써야 할 것입니다.

 

이와 관련하여 임대차주택의 경우에 난방시설이 동파되었을 경우 임대인과 임차인간에 누가 그 책임을 질 것인가에 대해서 갈등을 빚는 일이 빈번히 발생하는 것으로 알고 있습니다. 따라서 오늘은 임차주택의 난방시설이 고장 날 경우 수선의무는 누구에게 있는 가를 주제로 기사를 써보고자 합니다.

 

 

 

임대차주택의 경우 임대인, 임차인 각각 조금은 상이한 내용으로 주택의 관리에 관하여 법적인 의무를 지게 됩니다.

 

 

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

해당 조항에 따르면 임대인은 목적물, 즉 주택의 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담하게 됩니다. 판례에 따르면, 임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선을 부담한다고 합니다. 상황에 따라 다르겠지만 보일러의 고장이나 파손의 경우가 이에 포함될 수 있습니다.

 

그러나 임차목적물의 파손 또는 장해가 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않게 됩니다.

 

더불어 임차인에게 수선의무를 부담하도록 하는 특약이 가능합니다. 하지만 이때도 이는 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한해지며 대파손의 수리 혹은 건물의 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등은 포함되지 않는다고 합니다.

(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결 참조)

임대인뿐만 아니라 임차인 역시 계약 만료로 주택을 임대인에게 반환할 경우에 이를 원상회복할 의무를 가집니다. 에어컨 설치로 인하여 벽에 구멍을 뚫거나, 심하게 못을 박은 경우 주택의 반환 시, 이를 원래 상태로 돌려놓아야 하는 것입니다. 그래야 다음 임차인에게도 피해가 가지 않겠죠?

 

 

보일러가 동파되었을 경우에는 임대인, 임차인 중 누구에게 책임이 있을 지 서울시의 주택임대차 배상책임과 관련한 분쟁조정 기준을 살펴보면서 자세히 알아봅시다.

 

서울시 주택임대차 배상책임과 관련한 분쟁조정 기준 제2조(동파의 책임) 보일러가 동결될 정도의 저온상태로 방치되어 동파로 파손된 경우 이는 임차인의 유책 과실로 본다. 다만 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 것을 입증한 경우 2. 보일러가 동파에 취약한 위치에 있음에도 임대인이 이에 대한 보호장치를 미흡하게 하거나, 임대차계약시「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제21조(중개대상물의 확인·설명)따라 중개업자가 임대차계약서 고지사항으로 임차인에게 설명하게 하지 않았거나, 별도로 주의를 환기시키지 않는 등 임대인에게 민법 제623조(임대인의 의무)를 다하지 못한 책임이 있을 경우

 

분쟁기준에 따르면 보일러가 동결되지 않도록 임차인이 보일러를 관리할 의무를 우선적으로 지게 되어 있습니다. 그러나 임차인이 주의의무를 다하였음에도 임대인의 유책사유가 있는 경우에는 임대인이 그 책임을 지게 됩니다. 제 2조 2호에 따르면 보일러 시설이 애초부터 동파에 취약한 위치에 놓여 있음에도 임대인이 이를 가볍게 여겨 보호장치를 해두지 않았거나 위의 사실을 임차인에게 알려주지 않아 임차인이 적절한 조치를 취할 시기를 놓친 경우가 해당됩니다.

 

만약 임대인 또는 임차인이 수선의무 혹은 선관주의 의무를 위반했을 경우에 법적으로 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

 

임차인에게 책임이 있는 경우, 임대인은 우선 목적물에 하자가 있는 부분을 보수한 뒤 임차인에게 그에 기한 손해배상청구를 할 수 있습니다.

 

임대인에게 책임이 있는 경우, 임차인은 수선 후 임대인에게 손해배상을 청구하거나 목적물의 하자가 심각하여 임차목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해지할 수 있고, 차임지급을 거절할 수 있으며 감액청구권 역시 행사할 수 있게 됩니다.

 

보일러 동파의 경우 서울시의 분쟁 조정 기준에 따르면 손해배상액은 다음의 기준에 따라 산정됩니다.

 

제6조(배상액의 산정) ② 임차인의 과실로 동파된 보일러의 수리시에는 임차인은 수리비용 전액에 대한 배상책임을 진다. 다만 수리비용이 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치를 초과하는 경우에는 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치 범위에서만 배상책임을 진다. ​ 제8조(내용년수 종료시 배상책임) 임차인은 내용년수가 종료된 보일러의 동파에 대해 선량한 관리자의 주의의무를 다하였는지에 불구하고 수리 또는 교체한 비용에 대해 배상의무를지지 아니한다. 다만 임차인이 내용년수가 종료된 보일러의 상태가 양호하였다는 것과 자신에게 관리상 중과실이 있음을 인정할 경우에는 그 인정하는 범위에서 배상책임을 진다.

 

임차인이 보일러 동파의 책임을 지는 경우 수리비용은 동파되기 직전 보일러의 가격이상을 부담하지는 않습니다. 또한, 동파되기 전이라고 하더라도 오랜 사용으로 상태가 불량한 내용년수가 종료된 보일러는 임대인이 그 책임을 지게 됩니다.

 

 

 

실제로 임차목적물인 아파트 내 보일러 배관이 동파되어 누수가 발생하였고, 이로 인해 배관수리비 및 도배비용 100만원이 발생한 사안이 있습니다.

 

임차인은 아파트가 강변에 위치해 있어 보일러실에 냉기 유입이 심해 구조적으로 동파에 취약하다고 주장하며 임대인이 100만원을 모두 부담하여야 한다고 주장했습니다. 이에 임대인은 임차인의 선관주의의무 위반으로 임차인이 비용 전부를 부담하여야 한다고 반박했습니다. 이때 사정을 상호참작하여 임차인이 보일러 수리비용 100만원 중 40만원을 지급하는 것으로 분쟁이 조정된 사례입니다.

 

통상적으로 생각하더라도, 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익함에 불편함이 없도록 노후, 열악한 시설을 미리 정비해 놓고 관리하는 것은 당연해 보입니다. 임대인은 해당 건물의 주인이며 임차인은 돈을 내고 정당하게 건물을 점유하는 입장이기 때문입니다. 임차인 역시 임차한 건물을 자신의 건물과 같이 신경 써서 관리하고 임대인이 그로인한 피해를 입지 않도록 해야 할 것입니다.

법으로 보면 복잡해 보일지라도 생각해보면 서로 당연히 지켜야 할 일들입니다. 임대인과 임차인, 서로가 배려하여 골치 아픈 분쟁에 휘말리지 말고 원만히 해결할 수 있기를 바랍니다.

 

글 = 제10기 법무부 블로그기자 정선영(대학부)