알아야 산다! 주택임대차보호법 어디까지 알고 계세요?

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추운 겨울이 지나고 꽃피는 봄이 되면 부동산계약도 많아지고 이사를 오고가는 가구도 늘어납니다. 집을 사서 이사하는 경우도 있지만, 전월세 계약을 새로 해서 이사를 하는 경우도 많은데요. 더 좋은 위치에 있는 집으로, 더 좋은 조건으로, 더 싼 금액에 계약하는 것이 똑똑한 임대차 계약이긴 하지만, 그 외에도 더 알아둬야 할 것이 있습니다. 혹시 대항력 또는 우선변제권이라는 말, 들어보셨나요? 말이 생소할 수도 있지만 내용은 그리 어렵지 않습니다. 조금만 알고 있다면 나와 내 집을 보호할 든든한 방패가 될 수 있는 주택임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

  

  

 

주택임대차보호법이란 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 제정된 법률입니다. 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례 규정을 내용으로 합니다. 우리나라 현행 민법을 보완하여 경제적 약자의 입장에 있는 임차권자의 권리를 보다 실질적으로 보장하기 위한 취지에서 제정되었습니다.

 

대항력과 우선변제권을 살펴보기에 앞서 이해를 돕기 위해 간단하게 민법 용어 설명을 덧붙이자면 임대는 빌려주는 것, 임차는 빌리는 것으로 이해하시면 됩니다. 임대와 임차를 합쳐 임대차 계약이라는 용어를 사용하는데, 무언가를 빌려주고 빌리는 것을 내용으로 하는 계약이라는 뜻입니다.

 

내가 살기로 한 집에서 내가 살 권리, 대항력

대항력(對抗力)이란 쉽게 말하면 원래 집주인이 집을 다른 사람에게 팔거나 경매에 넘겨 집주인이 바뀐 경우에도 집을 임대하여 살고 있던 사람이 계약기간동안 계속해서 그 집에 살 수 있는 권리를 말합니다. 하나 더, 우선변제권이라는 것도 있는데요. 우선변제권은 보증금을 지킬 수 있는 권리, 말 그대로 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 주택이 경매가 되었을 때 등기되어 있는 다른 채권자보다 먼저 확정일자 순서에 따라 보증금을 변제받을 수 있는 권리라고 할 수 있죠. 집을 임대하여 거주하는 나는 계약 기간이 끝나면 계약할 때 임대인에게 지불했던 보증금을 받을 권리 즉 채권을 갖는데, 이때 나에게 우선변제권이 있으면 다른 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 것입니다.

 

 

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

 

     

대항력과 우선변제권, 그 요건은?

대항력과 우선변제권의 요건의 차이는 딱 하나, ‘확정일자’입니다. ‘확정일자를 받는다’라는 것은 법원이나 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 도장을 받는 것을 뜻합니다. 대항력의 요건을 갖추고 확정일자까지 받았다면, 우선변제권의 요건을 갖추게 되는 것입니다. 이 요건에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 주택임대차보호법 제3조에 그 내용이 규정되어 있습니다.

 

    

 

 

대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 첫 번째로 주택의 인도가 필요합니다. 집주인에게 집을 넘겨받아 내가 살기로 한 집에 들어가 살아야 한다는 것입니다.

 

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주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

둘째로, 주민등록이 필요합니다. 주민등록은 거래의 안전을 위해 내가 이 집을 빌려 살고 있다는 것을 제3자에게 공식적으로 알릴 수 있는 방법입니다. 주민등록은 전입신고의 방법으로 됩니다. 전입신고란 하나의 세대에 속하는 사람이 이사를 했을 때 거주지 이동 사실을 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 일을 말합니다. 개념을 이해하는 것은 어려울 수 있지만 실제 전입신고를 하는 절차는 그리 까다롭지 않습니다.

 

    

 

신고의무자가 새로운 집에 들어가 산 날로부터 14일 이내에 거주지 관할 주민센터를 방문하여 마련되어 있는 전입신고서를 작성 후 제출하면 됩니다. 주민센터를 방문할 때 지참해야 할 서류는 주민센터에 문의하는 것이 좋습니다. 방문이 어렵다면 정부민원포털(민원24)를 통해 온라인으로 간편하게 신고를 하는 방법도 있습니다. 여기까지가 대항력의 요건입니다.

 

그리고 이렇게 전입신고를 할 때, 확정일자를 함께 받을 수 있습니다. 확정일자도 전입신고와 마찬가지로 주민센터 방문이나 민원24를 통해 온라인으로 받을 수도 있습니다. 다만 주민센터를 직접 방문하는 경우에는 임대차 계약서를 필히 지참하여야 합니다. 이렇게 확정일자를 받으면 모든 요건이 갖추어집니다.

 

    

 

주민센터를 방문하기 번거롭다 하시는 분들은 인터넷으로, 인터넷으로 하는 게 어려우신 분들은 주민센터에 방문하여 도움을 받으시는 것도 좋습니다. 개념을 이해하는 데는 어려움이 있을 수 있지만, 간단한 절차를 통해서도 나의 임차권과 보증금을 스스로 지킬 수 있습니다. 보증금과 같은 큰 돈이 오고가는 만큼, 꼼꼼하게 챙겨서 만약에 생길지 모른 불상사를 대비할 수 있어야 겠습니다.

 

글 = 제10기 법무부 블로그기자 김민채(대학부)