권리금이란, 주로 상가 등을 빌리는 사람(임차인)이 빌려주는 사람(임대인)에게 내는 임차료 외에, 빌리는 사람이 앞에 빌려서 살던 사람에게 내는 관행상의 금전을 말합니다. 예를 들어 설명해 볼까요?
A는 5층 건물의 건물주입니다. B는 A의 건물의 세입자입니다. B는 이 건물 1층에서 ‘00삼겹살집’ 영업을 시작했는데, 싸고, 맛있고, 교통도 편리한 맛집으로 소문나서 손님이 아주 많습니다. 그런데 몇 년 후 B가 이민을 가야해서 그 가게를 내어놓았는데, C가 그 가게를 인수하려고 합니다.
이때 B는 A에게 C를 새로운 세입자로 소개해 C가 상가건물을 임차할 수 있도록 합니다. 그런데 B는 자기가 유명하게 만들어 놓은 이 가게에 대한 대가를 받고 싶어 합니다. C 외에도 많은 사람이 B의 가게를 탐을 냈지만, C가 가게를 인수해 영업하는 대가를 제일 많이 내겠다고 해서 C에게 가게를 넘기기로 합니다. 이때 C가 B의 가게가 가진 가치에 대해 지급한 대가를 바로 권리금이라고 하는 것입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)①권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다 |
그런데 이 권리금이라는 것이 가치에 관한 것이기 때문에 주관적으로 가격이 결정되고, 개인간에 사적으로 이루어지는 거래여서 법적으로 보호하는데도 어려움이 많은 게 사실입니다. 그래서 2015년 5월 13일, 상가건물임대차보호법에 권리금을 보호하는 조항들을 새로 신설하여 현재까지 시행하고 있습니다.
한국감정원이 2017년 1월에 발표한 권리금 현황 자료에 따르면, 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 등 7개 지역의 상가권리금 평균은 4661만 원이라고 합니다. 결코 적지 않은 금액이지요. 서울의 권리금이 평균 5572만 원으로 가장 높았고, 울산이 평균 2565만 원으로 가장 낮았습니다. 부산은 4065만 원, 대구는 4080만원, 인천은 4041만 원이었습니다.
업종별로는 노래방, PC방 등 여가관련 서비스업 권리금이 5561만원으로 가장 높았고, 미용실, 세탁소 등 기타 개인 서비스업이 2728만원으로 가장 낮았습니다. 권리금이 지역과 업종에 따라서 차이가 많이 난다는 점을 알 수 있습니다.
권리금, 어떻게 보호할까?
권리금 보호를 앞에서 예로 든 '00삼겹살집‘의 경우로 생각해 볼게요. C는 B에게 1억 원을 권리금으로 지급하고 삼겹살집을 인수했다고 합시다. 그리고 몇 년 장사를 한 후, 이제 C는 D에게 그 가게를 팔려고 합니다. C와 D는 권리금으로 1억 원을 합의하고, C는 A에게 자기는 나가고 D가 들어올테니 D와 임대차계약을 맺으라고 합니다.
그런데 건물주인 A는 생각이 다릅니다. 자기는 이제 그 건물 1층을 삼겹살집으로 임대할 생각이 없다며 D와 계약을 하지 않겠다고 합니다. 혹은 자기가 데려온 E와 계약을 하라고 합니다. 혹은 D에게 자기(A)에게 권리금을 내라고 합니다. 혹은 D에게 매우 고액의 보증금과 월세를 요구해 D가 들어오지 못하게 할 수가 있습니다.
이런 경우가 되면 C는 D와 거래가 성립되기 어렵고, C는 권리금을 회수하지 못하게 됩니다. 이 외에도 수 많은 사례가 있겠지만 건물 주인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 가장 흔하기 때문에 상가건물임대차보호법에서는 이런 권리금회수기회를 보호하는 규정을 두고 있습니다.
법 제10조의4에서는 임대인이 다음과 같은 행위를 하지 못하도록 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
법률에 이런 권리금 회수기회를 보장하고 있다고 하더라도 임대인과 임차인의 관계에서 임차인이 보통 약자의 위치에 있기 때문에 여전히 권리금과 관련한 분쟁은 많이 있다고 합니다. 또한 권리금을 회수할 수 있는 기간이 언제까지인가에 대해서도 서로 다른 판례도 있습니다. 권리금은 보통 거래금액이 크기 때문에 거래 당사자에게 미치는 영향이 매우 큽니다. 따라서 법령과 판례를 잘 아는 것이 더욱 중요하다고 할 수 있고, 우선 법에 나와 있는 제도를 잘 활용하는 것이 필요합니다.
내 권리금 보호하는 방법은?
그렇다면, 권리금을 보호하는 방법은 무엇일까요? 법에서는 표준권리금계약서 작성을 권장하고 있습니다(제10조의6). 표준권리금계약서에는 권리금 계약에 필요한 주요 내용이 들어 있는데요. 특히, 임차인이 임대인의 계약거절, 무리한 임대조건 변경 등 예상할 수 없는 많은 문제들에 대한 내용을 미리 포함하고 있기 때문에 발생할 수 있는 손해를 최소화 할 수 있습니다.
그런데 이 제도가 시행된 지 아직 2년이 채 되지 않아서 일까요? 아직 이 계약서가 확실하게 정착되지는 않은 듯합니다. 한국감정원의 발표(2017.1월)를 보면 권리금 거래를 하면서 계약서를 작성하는 경우는 아직도 12%에 불과합니다. 권리금거래를 할 때 문서로 권리금 계약서를 작성해서 권리관계를 분명히 해두면 나중에 법적인 분쟁이 있을 때 도움이 될 것입니다.
두 번째 방법으로는, 권리금이 적정한지 여부를 따져보는 것입니다. 너무 과다한 권리금이 책정된다면 회수하는 것 또한 어려울 테니까요. 법 제10조의 7에서는 권리금을 평가하는 기준을 고시하도록 하고 있습니다. 따라서 권리금이 적정한지 여부를 그 고시의 기준에 따라서 따져 보기 바랍니다. 또한, 임차인이 법에서 보호하는 자기의 권리를 알고 자신의 권리를 임대차 계약시 권리금 반환이나 회수와 관련된 사항을 분명하게 명시하는 것도 좋은 방법입니다.
하루 하루 먹고 살기도 빠듯한 세상에, 권리금까지 손해를 본다면 어마나 막막할까요? 모든 분들이 법에서 보호하고 있는 내용을 잘 알고, 법의 보호를 최대한 활용해서 최대한 자신의 권리를 보호받기를 희망합니다.
글 = 제9기 법무부 블로그기자 김부성(고등부)