갑자기 통보받은 월세인상! 피할 수 없나요?

저승사자도 피할 수 없는 월세 인상

“저는 무슨 죄를 지었기에 이렇게 갑자기 월세를 올리시는 건가요? 이렇게 갑자기 월세를 10만원이나 올리시면…”

 

저승사자도 피할 수 없는 월세 인상! 드라마 [도깨비]에서 후배 저승사자가 하는 대사인데요. 집주인이 “자꾸 꿈에 저승사자가 나온다”며 월세를 올려달라고 했기 때문입니다. 물도 새는 옥탑방에서 살고 있는 후배 저승사자. 갑자기 월세를 10만원 올려달라고 하면, 바로 올려줘야 하는걸까요?

  

▲ 월세 인상을 요구하는 집주인 삼신할머니와 세입자 저승사자 (사진=tvN 드라마 도깨비 캡처)

 

갑작스런 월세 인상, 드라마 속에서만 일어나는 일은 아닙니다. 지난해 취업에 성공하고 처음으로 독립을 하게 된 A양. 시간은 흘러 자취 생활을 한 지도 1년이 다 됐는데요. 1년 이었던 월세계약이 끝나는 날, 집주인에게서 문자가 한통 옵니다. ‘다음 달부터 월세를 10만원 올려서 계약서를 새롭게 작성하거나, 2달 안에 방을 빼달라’는 연락이었습니다. 기존에 살던대로 계약이 연장되는 줄 알고 있다가 갑작스럽게 통보를 받은 A양은 어떻게 해야 할까요?

 

하늘 높은 줄 모르고 오르는 월세에도 한계가 있다

결론부터 말하자면, 갑자기 집주인이 요구를 한다고 해서 무조건 월세를 올려주지는 않아도 됩니다. 단, 주택임대차계약을 한지 2년이 지나지 않은 상태여야만 하는데요. 『주택임대차보호법』 제4조에선 최소 계약기간을 2년으로 보고 있기 때문에 1년 계약을 한 A양도 2년까지 계약이 유효하며, 바로 월세를 올려 주지 않아도 됩니다.

 

임대인인 집주인은 1년 계약을 주장할 수 없습니다. 하지만 임차인, 즉 세입자인 A양은 1년 계약을 주장할 수도 있고, 2년 계약을 주장할 수도 있습니다. 앞서 월세 10만원 인상을 통보받은 후배 저승사자 역시 계약한 지 2년이 지나지 않았다면 월세인상을 피할 수 있답니다.

 

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

물론, 계약기간 내에 월세를 전혀 못 올리는 것은 아닙니다. 공과금이나 경제사정 등 변동이 생겼을 때 월세를 올리거나 내릴 수 있긴 한데요. 다만, 계약한 금액의 5%까지만 인상할 수 있습니다. 즉, 현재 월세가 200만 원을 넘지 않는다면 10만원이나 인상할 수는 없다는거죠. 5%도 집주인과 세입자가 합의를 해야 인상할 수 있고, 한 번 월세를 올렸다면 그 후 1년 안에는 다시 월세를 올릴 수 없습니다.

 

주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

오늘이 계약 마지막 날? 끝날 때 까지 끝난 게 아니다

여기서 끝이 아닙니다. 만약 계약기간 2년이 지났다고 무조건 계약이 끝나는 게 아닌데요. 만약에 A양이 2년 계약을 했고, 계약이 끝나는 마지막 날 집주인의 월세 인상 연락을 받았다면 월세를 올려주지 않아도 됩니다. 이미 묵시적 갱신이 된 상태기 때문입니다.

 

『주택임대차보호법』 제6조에 따라 집주인이 계약만료 6개월~1개월 전까지 아무 말도 없었다면 자동적으로 2년 계약연장이 되어 보증금과 월세 등 처음 계약조건 그대로 다시 계약한 것으로 봅니다. 집주인은 다시 2년이 지나기 전에 A양을 내보낼 수 없지만, A양은 3개월 전에만 미리 말하면 연장된 계약을 해지할 수도 있습니다. 단, 만약 A양이 계약만료 후 집을 옮길 계획이었다면 A양 역시 계약이 끝나기 한 달 전까지는 집주인에게 미리 말을 했어야 합니다.

 

단! 만약 월세가 2달 이상 밀렸거나, 마음대로 구조를 변경했거나, 월세를 양도했거나, 주거가 아닌 다른 목적으로 사용하는 등 ‘임차인의 의무를 현저히 위반했을 경우’에는 묵시적 갱신이 적용되지 않는다는 점도 알아두세요!

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

 

 

다 쓴 주택임대차계약서도 다시보자

사회초년생이나 대학생 등 한창 자취방을 알아보느라 바쁠 시기입니다. 임대인도 임차인도 『주택임대차보호법』을 잘 몰라서 갈등을 겪는 경우가 자주 생기는데요. 이 법은 임대인과 임차인 모두를 보호하는 법령이니까, 집주인도 세입자도 계약 전에 법령을 한 번 확인하면 좋겠습니다.

 

▲ 대학가 앞에 붙어있는 월세 매물 전단지들

 

집 계약 후 뒤늦게 갈등을 겪지 않도록 지난 2015년 7월, 법무부와 국토부가 함께 만든 ‘주택임대차 표준계약서’가 있는데요. 일반 계약서와는 조금 다르게 묵시적 갱신부터 입주 후 수선과 관리 비용부담까지 자세한 내용들을 명시하고 있습니다. 주택임대차표준계약서는 법무부 홈페이지>법무정보>주택임대차표준계약서 카테고리에서 다운받을 수 있으니, 주택임대차 표준계약서로 계약해서 분쟁의 소지를 줄여보는 것도 좋을 듯 하네요!

 

주택임대차표준계약서 다운받기 (클릭)

올해 5월부터는 주택임대차분쟁조정위원회도 설치한다고 합니다. 지금까지는 임대차 관련 분쟁이 생기면 법원 소송이나 조정절차를 밟아야만 했는데요. 5월부터는 조정위원회를 통해 분쟁을 조금 더 쉽고 편하게 풀어나갈 수 있게 됩니다. 의식주 중 하나를 차지하는 집! 우리 생활에 없어서는 안 될 중요한 요소인 만큼 계약서와 법령 꼼꼼히 확인하셔서 집 때문에 서글픈 일은 없었으면 좋겠습니다.

 

글 = 제9기 법무부 블로그기자 이밝음(일반부)