남의 땅에 20년간 농사를 지으면 내 땅이 될 수 있다고?

갑돌이의 할아버지는 주인이 없는 땅에 20년간 농사를 짓고 계십니다.

을순이의 할아버지가 버려진 땅에 농사를 지으면 내 것이 될 수 있다고 했기 때문입니다.

과연 주인이 없는 땅에 20년 간 농사를 지으면 갑돌이의 할아버지의 땅이 될 수 있을까요?

 

   

 

 

■ 점유취득시효를 아시나요?

 

우선, 퀴즈에 대한 정답은 무엇일까요?

주인이 없는 땅은 갑돌이의 할아버지 땅이 될 수 있어요!

 

갑돌이의 할아버지는 민법의 “점유취득시효제도”를 이용하면

경작하던 농지에 대한 소유권을 취득할 수 있답니다.

 

§ 민법

245조 (점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

 

즉, 갑돌이의 할아버지는 20년간, 그 토지가 자신의 것이라고 생각하였고, (자주점유)

그 땅의 주인임을 주장하는 사람이 아무도 나타나지 않았습니다. (평온, 공연한 점유)

이러한 경우 갑돌이 할아버지의 점유는 점유취득시효의 요건인 자주점유가 인정되며

평온, 공연한 점유도 인정됩니다.

따라서 갑돌이의 할아버지는 ‘등기’를 한다면 논에 대한 소유권을 가질 수 있는 것이지요.

 

 

 

■ 점유취득시효를 왜 인정해주나요?

 

우리 민법은 법적 생활의 안정을 위하여,

일정 기간 계속된 사실관계에 대한 권리 취득의 효과를 인정하고 있습니다.

그 중 하나가 취득시효라는 제도이지요.

 

한 예로, 만약 을순이의 할아버지가 논을 매입한 후 논을 판 사람으로부터

등기를 이전하지 않고 계속 농사를 지었다고 가정해 볼게요.

 

아무리 해당 농지를 오랫동안 점유하고 경작하였어도 소유권이전등기를 하지 않았다면

소유권을 취득할 수 없는 것이 원칙입니다.

 

따라서 을순이의 할아버지는 등기를 이전하지 않았기 때문에

논의 소유권은 여전히 논을 판 사람이 가지고 있게 됩니다.

 

하지만 20년 전 을순이의 할아버지는 정당한 대가를 지불하고 토지를 구입하였고,

20년 동안 자신이 산 논에 농사를 지어왔는데 단순히 등기를 하지 않았다는 이유로

소유권을 인정받지 못한다면 다소 억울한 면이 있겠지요?

이러한 경우를 보호하기 위해 취득시효를 인정하게 됩니다.

20년 전의 매매계약서가 사라진 경우도 많을 테고요.

 

따라서 을순이의 할아버지는 자신의 점유취득시효에 의한 등기를 한다면

법적으로 정당한 소유권자가 될 수 있습니다.

 

 

■ 주인이 있는 땅임을 알면서도 20년간 점유하기만 하면 되는 건가요?

 

NO! 아~니 아~니, 아니되오!!!

 

점유취득시효가 인정되려면, 부동산일 것 + 소유의 의사 + 평온, 공연하게 + 20년간 점유 + 등기

이 모든 요건이 충족되어야 해요.

이 경우에는, 두 번째 요건인 ‘소유의 의사’ 가 문제될 수 있어요.

 

 

취득시효에 있어 자주점유의 요건인 소유의사는

객관적으로 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하여야 할 것이고,

다만 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는

민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다고 할 것이나,

처분권한이 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나

어떠한 법률행위가 무효임을 알면서

그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에는

그 점유시작에 있어 이미 자신이 그 부동산의 진정한 소유자의 소유권을 배제하고

마치 자기소유물처럼 배타적 지배를 할 수 없다는 것을 알면서 점유하는 자이므로

점유 시작 당시에 소유의사가 있다고 할 수 없다

-대법원 2005. 5. 12. 선고 2004다63484 판결-

 

따라서 타인소유의 부동산을 무단으로 점유한 사람은 특별한 사정이 없는 한

진정한 소유자의 소유권을 배척하는 ‘소유의 의사’를 가지고 있지 않다고 볼 수 있겠지요.

따라서 이러한 경우에는 점유취득시효를 주장하기 어렵습니다.

 

자, 타인의 땅임을 알면서도 점유하고,

20년 후 그 소유권을 주장하는 사람은 법으로도 보호받지 못한다는 사실,

이제 아시겠죠?

 

 

취재= 임경 기자