뉴타운의 시대. 그 2장 앞에서...!

◎뉴타운. 그 갈등의 역사

 

서울시는 2002년 ‘서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례’를 제정하여 동일생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업인 이른바 뉴타운 사업을 시작하였습니다.

 

이때 시범지구로 은평지구, 왕십리지구, 길음지구가 뉴타운으로 지정되었고, 2002년 ‘도시 및 주거환경 정비법’과 2005년 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 제정되며 서울 및 수도권지역은 뉴타운 지정 신청이 끊이지 않게

되었습니다.

출처 : 경기일보 2013-09-26

 

이는 당시 뉴타운사업을 둘러싼 주체들 서로의 이익이 부합하였기 때문이었습니다.

우선 지방자치단체는 지난 수십년간 인구의 급속한 팽창 속에서 도로, 공원, 문화시설 등 도시기반시설 부족으로 교통혼잡 등 생활환경이 악화되어가는 지역주민의 삶의 질 개선을 목적으로 뉴타운 사업을 바라보았습니다.

또한 지역주민은 낙후된 주거시설과 주거환경을 개선할 목적으로, 건설시공사는 수익창출을 위해서

뉴타운사업을 환영하였습니다.

 

 

전년대비 서울 아파트 가격 변동 추이 출처: 2013-12-16 세계일보

 

그러나 위 표와 같이 2007년까지 상승하던 서울 아파트가격이 하락하고,

2008년 미국 발 서브프라임 모기지론 사태로 인하여 부동산시장 경기는 침체기를 오랜 시간 맞게 되었습니다.

이러한 제반사정의 변화로 인하여 뉴타운 사업도 수많은 갈등에 봉착하게 됩니다.

 

우선 거래량의 감소로 인한 대규모 미분양 사태를 해결하고자 시공사측은

일반분양자들을 대상으로 할인분양을 하여 재개발, 재건축 조합원들에게 추가분담금을 전가하기도 하였습니다.

또한 이러한 사업에 비전문가인 주민들에게 시공사측은 사전에 추정분담금상한총액을 고지하지 아니한 결과

주민들의 합리적 판단을 현저히 제한하여 종국적으로 입주권을 매각하고

타 지역으로 이주할 수밖에 없는 상황을 조장하였다는 비난도 일어났습니다.

 

 

한편, 우후죽순처럼 생겨난 추진위원회 또는

조합 등 사업추진주체가 없는 뉴타운,

재개발구역에 대해서 서울시는 2012년 실태조사를 벌이고,

소유자들에게 현재주택의 감정평가액과

추정분담금을 고지하였습니다.

이는 장기화된 뉴타운사업에 따른 주

민들의 커진 부담을 줄여주고자 하는 취지였는데,

복수로 선정된 감정평가업체의 감정평가에도 불구하고

감정평가액이 시세에 크게 미치지 못한다는

비판이 많았습니다.

그래서 일부 주민들은 조합 결성 시 일반분양자보다 높은 분양가에 새 주택을 분양받게 된다는 불합리한 결과도 발생하게 되기도 하였습니다.

이에 따라 뉴타운에 대한 주민들의 견해도 양분되어 일부 뉴타운지역은

더욱 사면초가의 상황에 놓이는 상황도 벌어졌습니다.

 

요약하자면, 각 주체간의 이해관계가 얽힌 이 뉴타운 사업이 부동산경기침체라는 위기에 그 동안 간과되었던

문제점들이 부상하며 풀기 어려운 난제가 되었습니다.

 

◎뉴타운의 제2막. 사필귀정

 

이 뉴타운 문제를 해결하게 위한 일환으로 2014년의 시작과 함께 시행되는 개정된 법령들을 소개하려 합니다.

이 변화들은 크게 두가지 방향으로 구성되었습니다.

우선, 주민들의 뉴타운 재개발, 재건축의 의지가 충분한 지구에서는 그 사업을 원활히 하기 위해서

사업성을 높이는 방향으로 변화가 있었습니다.

한편, 그러한 의지가 적은 지구에서는 뉴타운사업의 청산에 도움이 되는 방향으로 법안개정이 있었습니다.

 

§도시 및 주거환경정비법

제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 주택재건축사업 및 주택재개발사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 "법적상한용적률"이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 아니한다. <개정 2012.2.1, 2013.12.24>

 

먼저 2014년 1월 14일부터 시행된 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따르면 주민들이 재개발, 재건축 요구 시

자방자치단체장의 재량에 따라 조례상 규정된 용적률 제한에 구애받지 않고

법적 상한 300%까지 용적률제한을 완화하는 것이 가능해졌습니다.

이로 인하여 뉴타운 재건축, 재개발 사업의 이익의 총량이 늘어났기 때문에 뉴타운 사업은

더욱더 높은 수익성을 가질 수 있게 되었습니다. 즉, 기존의 규제를 완화함으로써 건물을 더 높이 짓고,

더 많은 신규분양자들을 위한 집들을 만들 수 있게 되어서 시공사의 이익의 총량은 증가하게 되었습니다.

그리고 시공사가 일반분양자들에게서 충분한 이익을 얻은 만큼,

조합원들의 분담금 또한 낮게 책정될 것을 기대할 수 있습니다.

반면에, 높은 대형아파트 단지의 경우

아파트 숲을 형성하여 일조권, 조망권 침해의 문제를 야기한다는 지적도 있습니다.

그리고 늘어나는 세대수에 비하여 기반시설이 부족해질 것이라는 우려 또한 해결해야 할 문제로 보입니다.

 

§도시재정비 촉진을 위한 특별법

제31조(임대주택의 건설)

① 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75퍼센트 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률은 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역을 기준으로 제19조에 따라 증가되는 용적률을 말하며, 제11조제3항에 따라 기반시설에 대한 부지 제공의 대가로 증가된 용적률은 그 산정대상에서 제외한다.

② 제1항에 따라 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택의 비율은 50퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정한다.

 

 

§도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령

제34조(임대주택의 건설비율 등) ① 법 제31조제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 경우 : 해당 사업으로 증가되는 용적률의 20퍼센트 이상 50퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 50퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율을 말한다.

3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 경우: 해당 사업으로 증가되는 용적률의 10퍼센트 이상 30퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 30퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율을 말한다.

 

도시재정비 촉진을 위한 특별법과 그 시행령의 개정으로 인하여

반드시 지어야하는 임대주택 건설비율이 감소하였습니다.

기존에 뉴타운 지구내 재개발지역의 경우에 과밀억제권역에서는 증가된 용적률의 30이상 75퍼센트 이하,

그 밖의 지역에서 20이상 75퍼센트 이하로 임대주택 건설비율이 정해져 있었습니다.

그것을 각각 20이상 50퍼센트 이하, 50퍼센트 이하로 하향 조정된 기준으로 조례로 정할 수 있게 되었습니다.

뉴타운 지구내 주택재건축 사업 또한 과밀억제권역의 경우 10이상 30퍼센트 이하,

그 이외의 지역은 30퍼센트 이하의 범위에서 조례로 임대주택 건설비율을 정할 수 있게 된 것을 볼 수 있습니다.

 

이렇게 의무적으로 지어야하는 임대주택비율은 재개발, 재건축시

그 지역에도 신혼부부 및 저소득계층이 입주할 수 있도록 정책적 고려를 통하여 정하고 있습니다.

이러한 임대주택 건설비율의 감소는 저소득층과 자산이 부족한 신혼부부의 좋은 집에서 살 권리도 중요하겠지만,

답보상태에 빠진 뉴타운 사업의 수익성을 높여서

문제를 해결하는 방안을 모색하는 것의 일환으로 이루어졌습니다.

앞서 언급한 용적률 제한 완화는 분양할 수 있는 가구의 총수를 늘린 것에 비하여,

임대주택비율의 상한 감소는 상대적으로 싼 가격에 공급해야 하는 가구 수를 줄임으로써

수익성을 재고하는 방법입니다.

 

§조세특례제한법

제104조의26(정비사업조합 설립인가등의 취소에 따른 채권의 손금산입) ① 「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2에 따라 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소된 경우 해당 정비사업과 관련하여 선정된 설계자·시공자 또는 정비사업전문관리업자(이하 이 조에서 "시공자등"이라 한다)가 다음 각 호에 따라 2015년 12월 31일까지 추진위원회 또는 조합(연대보증인을 포함한다. 이하 이 조에서 "조합등"이라 한다)에 대한 채권을 포기하는 경우에는 해당 채권의 가액은 시공자등이 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다.

1. 시공자등이 「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2제6항에 따른 채권확인서를 시장·군수에게 제출하고 해당 채권확인서에 따라 조합등에 대한 채권을 포기하는 경우

2. 시공자등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 조합등에 대한 채권을 전부 포기하는 경우

 

 

 

한편, 2014년 1월 14일부터 시행된 개정된 조세특례제한법은

뉴타운 재개발, 재건축의 반대가 심각한 지구에서 뉴타운 사업의 청산을 도울

법적 근거를 마련하였습니다. 뉴타운 재건축, 재개발 추진위원회는 사업비를

건설사 대여금으로 조달하여 온 관행이 있었습니다.

이때 토지소유자들 및 조합원들의 반대로 사업이 중단된 경우,

이 대여금은 건설사들에게는 장기불량 채권화가 되었고 조합원들에게는

이 대여금에 기인한 재산압류 등의 문제로 이어져 사회갈등의 원인이 되었습니다.

즉, 뉴타운 사업의 중단이 장기화 될 경우 건설사는

투하한 자본을 회수할 길이 요원해지고 조합원들은 소유물들을 압류당하는

악순환의 고리가 형성되었던 것입니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위하여 조세특례제한법은 채권액을 손금에 산입하여

비용으로 처리하여 조합설립인가 취소 및 뉴타운사업의 백지화의 경우,

건설사가 매몰비용 전부의 환급은 받지 못하더라도 법인세율(22%)만큼은 보상받을 수 있게 되었습니다.

이로 인하여 건설사들은 불량채권의 일부라도 채권확인서 제출이라는 비교적 간편한 절차를 통해

회수할 수 있게 되었고, 조합원들은 대출채권 상환의 압박에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

그러나 이러한 제도변화의 파급력이 미미할 것이라는 전망도 있습니다.

건설사가 10억을 투하하였다고 가정하였을 때, 건설사는 사업지연 등의 귀책사유 없이

7억 8천만원을 포기하여야 한다는 상황이 발생하기 때문입니다.

그래서 현재처럼 소송을 통하여 투하자본의 회수를 모색하는 현상이 지속될 것이라는 예측도 있습니다.

 

◎우리에게 집이란?

 

대한민국은 후발산업화국가로서 지난 20세기를 열정적으로 달려왔습니다.

그러면서 자연히 인구는 대도시 및 수도권에 집중되고 수많은 아파트들이 대도시에 생기며

과열화된 부동산시장이 형성되었습니다.

이러한 과정에서 주택은 우리 삶의 중심으로서 기능하는 정서적 가치보다는,

언제든지 처분 가능한 재산으로서의 가치가 부각되어 있었습니다.

그러나 집의 본래적 가치는 교환가치가 아니라, 주택을 사용함으로써 얻는 정서적 가치라 생각합니다.

고된 하루의 끝에 그 언제나 돌아가고 싶은 곳, 휴일 오후의 따스한 햇살을 마음 놓고 즐길 수 있는 곳,

생각만 해도 미소가 지어지는 소중한 사람들과의 잊을 수 없는 여러 추억들이 깃든 곳,

또한 그 사람들과 함께 만들어갈 인생의 한번뿐인 아름다운 시간들을 기대할 수 있는 물질적 공간이

집이어야 한다고 생각합니다.

  

 

 

물론, ‘항산이 없이도 항심을 유지할 수 있는 사람은 군자뿐이다’라는 맹자님의 말씀도 기억해야 할 것입니다.

이는 물질적 기반이 뒷받침 하지 못하는 경우

그러한 물질적 전제를 가지고 있었을 때의 마음가짐을 유지하기 어렵다는 것을 뜻합니다.

대한민국에서 집 또는 전세보증금이란 많은 사람들에게 대부분의 재산을 의미하는 상황에서,

요동치는 주택시장을 둘러싼 이익주체들 간 치열한 경쟁이 벌어지는 상황에서

사람들이 집에 대한 정서적 가치를 누릴 여유를 가진다는 것은 현실적으로 어렵습니다.

그러므로 위와 같은 새로운 부동산관련 법규들이 과열도 침체도 아닌 부동산시장의 안정화를 통하여

주택을 살기 위해 필요로 하는 수요자들이 행복한 삶을 영유할 공간을 마련할 수 있는

예측 가능한 사회가 되길 기대해봅니다.